Érdemes lakásba-garázsba fektetni (új)

A lenti eredeti cikket 2014. novemberében írtam. Az eltelt idő alatt oly sok változás történt a budapesti lakáspiacon, hogy vagy egy új cikket kellett volna írnom vagy a régit megújítanom. Az utóbbi mellett döntöttem, hogy a változások könnyen nyomon követhetőek legyenek. 2016-ban jön a garázs befektetés!!

A pénzpiaci termékek mellett egyre inkább érdemes odafigyelni a közvetlen lakás befektetési lehetőségekre. Jövőre negatív reálkamat várható, a biztonságos termékek hozama 1-2%-ra csökkent és nagyon nehéz lesz jó befektetést találni. Vegyünk egy lakást és adjuk ki!

energetikai pályázatok, Zöld Beruházási Rendszer, panelprogram2014.évi megállapítások:

2014-ben – ha körül néztek az albérleti piacon – azt látták, hogy olyan kereslet van, amilyen még sosem volt, minden lakás órák alatt kiadható!
Tehát befektetési céllal remek lehetőségeket lehetett találni Budapesten, amit két konkrét példával is igazolnék:
– Vételár: 8,4 MFt XIII.kerületi, 60m2-es lakás, III.emelet, két 30m2-es lakássá lett alakítva, így 110.000 Ft havi díj mellett kiadható. (Ez a lakás 2015.év végi árakat tekintve kb. 15 MFt-ért adható el!)

– Vételár: 8,3 MFt XIII.kerületi, 40m2-es II.emeleti két szobás lakás, 65.000 Ft-ért kiadható.

A fenti két lakást készpénzes vevő vette meg, befektetési céllal. Az alábbi költségek merülnek fel az adásvétel kapcsán (csak az egyik lakás számait írom le):

Lakás vételár: 8.400.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 42.000 Ft
– illeték: 336.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft

Összesen: 9.078.000 Ft

A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás): 110.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.

Tehát van évente 1.210.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:

– amortizáció (2%): 168.000 Ft (csak az adó kiszámítása miatt írom ide, valós költségként elegendő az állagmegóvással számolni.)
– állagmegóvás, felújítás költségei: 100.000 Ft
– adó 151.000 Ft

Tiszta nyereség: 959.000 Ft/év Ez a befektetés 10,6%-a adófizetés után!

Egy pénzpiaci befektetésnél 2014-ben 16% kamatadó és 6% eho levonásával kellene számolnunk, a fenti nettó kamatnak megfelelő bruttó pénzpiaci kamat 13% lenne!

2015.évi megállapítások:

Több olvasó is jelezte, hogy a fenti adatok már nem aktuálisak, számoljam át a számpéldát. Az eredeti célom az volt, hogy egyáltalán segítsek egy mintával, könnyűvé tegyem a számolást és meggyőződésem volt, hogy úgyis mindenki készít saját számítást az egyedi adataival – ezért nem tulajdonítottam jelentőséget a számok frissítésének. De legyen, átalakítom a példát a 2015.évi adatoknak megfelelően (átlagos árak):

Lakás vételár: 15.000.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 75.000 Ft
– illeték: 600.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft

Összesen: 15.975.000 Ft

A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás): 130.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.

Tehát van évente 1.560.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:

– amortizáció (2%): 300.000 Ft
– állagmegóvás, felújítás költségei: 300.000 Ft
– adó 153.600 Ft

Tiszta nyereség: 1.106.400 Ft/év Ez a befektetés 7%-a adófizetés után!

(Látni kell, hogy a költségeket meg kellett növelnem (az életben is), hogy a jövedelem 1 millió forint alatt maradjon és ne kelljen eho-t fizetni!)

Az élet mindig megelőzi az ilyen elemzéseket: 2015.év végén ismét átírhatnám a fenti számokat, mert további jelentős áremelkedés volt Budapesten – különösen az albérleti árak emelkedtek!

Van vételi lehetőség – de dolgozni kell rajta!

Véleményem szerint még 2016-ban is bőven van lehetőség a budapesti lakáspiacon a vevők számára. Egy kisebb megtorpanást várok 2016.év végén – a 2015. évi áremelkedés üteme nem tartható. Az eladók kijózanodnak és akinek sürgős, az ismét “reális”, alacsonyabb áron is hajlandó lesz eladni a lakását. A jobb helyeken lévő panelek ára fél év alatt 40-50%-kal ment fel, senki se gondolja, hogy itt nem jön korrekció és az áremelkedés ilyen ütemben folytatódhat. Itt évtizedes áreltérések kiegyenlítődése történt meg a megnövekedett befektetői keresletnek köszönhetően. Pillanatnyi lakáshiány következett be, látszólag sok az eladó lakás, de a keresett ingatlanok (amire én is azt gondolom, hogy érdemes megvenni) száma jelenleg nagyon limitált Budapesten!

Ezért gondolom, hogy érdemes még vásárolni, semmilyen tényező sem mutat az árak csökkenésére, sőt amennyiben a befektetői érdeklődés (kereslet) élénk marad, akkor a további áremelkedés is intenzív lehet.

2016. év a garázs befektetés éve!

Mivel a budapesti lakáspiacon az árak már sokat emelkedtek, így nagyobb a kockázat és csökken a hozam. Sokkal nehezebb jó befektetési lehetőséget találni a lakáspiacon, azonnal kell reagálni, vásárolni, tehát nehezebb a befektetők dolga. Ezért úgy látom, hogy érdemes a garázs piac felé fordulni. Itt rendkívül jó lehetőségek adódnak, a hozam a lakás befektetéshez hasonló, kisebb összeggel is elindítható. Akit érdekel ez a lehetőség, az keressen meg.

Biztonság és tervezhető hozam

Sokan félnek a bérbeadástól, mert hogy a lakó lelakja a lakást, nehéz kitenni, stb.
Kétségtelenül kell dolgozni az albérletezésnél, nem olyan “tiszta” befektetés, mint egy pénzpiaci termék. Azonban gondoljunk bele az előnyeibe:

– bejegyzett tulajdoni jogunk van, ez nagy biztonságot ad
– két havi kauciót kérünk, ez fedezi a felmerülő költségeket.
– nem számoltunk egy értéknövekedéssel, ami azért kb 3-5 éves futamidő esetén már kalkulálható lenne. Az én elképzeléseim szerint legalább évi átlag 10-20%-os áremelkedéssel lehet számolni az elkövetkező 2 évben, az elmúlt három évben is e körüli átlagos éves áremelkedés mindenképpen bekövetkezett.

Amennyiben segítségre van szüksége, akkor keressen meg. Személyre szabott befektetési portfólió készítése, egyedi befektetési megoldások.

Az ingatlan kiválasztásában, az adásvétel és a kiadás ügyintézésében is segítségére leszek.

dr.Tatár Attila

 

14 thoughts on “Érdemes lakásba-garázsba fektetni (új)

  1. Radits Boglárka

    Kedves Attila!
    Küldje el legyen szíves a tájékoztatóját a befektetési lehetőséggel kapcsolatban.
    Köszönöm és üdvözlöm

    • dr.Tatár Attila

      Kedves Anikó,

      Keressen meg, mindenképpen fogok tudni segíteni…

  2. B Anita

    Kedves dr. Tatár Attila!

    Érdekelne ez a lehetôség. Kaphatnék egy e-mailt ezzel kapcsolatban?

    Köszönettel:
    B Anita

    • dr.Tatár Attila

      Kedves Anita,

      Nagyon mennek fel az árak Budapesten, a kereslet sem akar csillapodni. Szóval a lehetőség adott, még évekre van a piaci csúcs…. Küldtem részletes tájékoztatást levélben.

  3. Álmos

    Kedves Attila,

    Szeretnék tájékoztatót kapni a vázolt ingatlan befektetési lehetőségekről.

    Köszönöttel,
    Álmos

    • dr.Tatár Attila

      Kedves Álmos,

      Ez a szolgáltatás arról szól, hogy segítségére leszek a megfelelő lakás kiválasztásában, a szerződéskötésben, minden látható és kevésbé látható körülmény vizsgálatában – annak érdekében, hogy valóban egy jó lakás befektetés legyen a dologból… :)
      Természetesen e-mailen részletesebb anyagot küldök.

  4. B Ádám

    Kedves Attila.

    Kaphatnék én is egy részletes tájékoztatót e-mailen?

    Köszönöttel,
    B. Ádám

    • dr.Tatár Attila

      Kedves Ádám,

      Máris küldtem egy részletes e-mail tájékoztatást.

  5. Zs. Eva

    Kedves dr. Tatar Attila!
    Szeretnek informaciot kerni a befektetesi lehetosegekrol.
    Koszonom.

    • dr.Tatár Attila

      Kedves Éva,

      Küldtem egy részletes e-mailt….

  6. Viki

    Kedves dr. Tatár Attila!

    Engem is érdekelne ez a lehetôség. Kaphatnék egy e-mailt ezzel kapcsolatban?

    Köszönettel:
    Viki

    • dr.Tatár Attila

      Kedves Viki,

      Máris küldtem a részletes tájékoztató e-mailt….

  7. M Barbara

    Kedves Dr. Tatar Attila,

    Olvastam a cikket, szeretnenk a ferjemmel garazsokat vasaolni, esetleg jo befektetesu lakaosakt vasarolni.
    Varom szives valaszat!
    Udvozlettel:
    M Barbara

    • dr.Tatár Attila

      Kedves Barbara,

      Köszönöm a megkeresését, máris küldtem a részleteket e-mailen.

Minden vélemény számít!

Név *
Email *
Weboldal