Érdemes lakásba-garázsba fektetni (új)

A lenti eredeti cikket 2014. novemberében kezdtem el írni. Az eltelt idő alatt oly sok változás történt a budapesti lakáspiacon, hogy vagy egy új cikket kellett volna írnom vagy a régit megújítanom. Az utóbbi mellett döntöttem, hogy a változások könnyen nyomon követhetőek legyenek. 2016-17.-ben jött a garázs befektetés, de már 2021-et írunk!! Van még mit keresni a lakáspiacon?

Az eredeti cikk

A pénzpiaci termékek mellett mindig érdemes volt odafigyelni a közvetlen lakás befektetési lehetőségekre. 2014-re negatív reálkamat várható, a biztonságos termékek hozama 1%-ra csökkent és nagyon nehéz lesz jó befektetést találni. Vegyünk egy lakást és adjuk ki!

2014.évi megállapítások:

2014-ben – ha körül néztek az albérleti piacon – azt látták, hogy olyan kereslet van, amilyen még sosem volt, minden lakás órák alatt kiadható!
Tehát befektetési céllal remek lehetőségeket lehetett találni Budapesten, amit két konkrét példával is igazolnék:
– Vételár: 8,4 MFt XIII.kerületi, 60m2-es lakás, III.emelet, két 30 m2-es lakássá lett alakítva, így 110.000 Ft havi díj mellett kiadható. (Ez a lakás 2015.év végi árakat tekintve kb. 15 MFt-ért adható el! 2019-ben 36 MFt-ért és az albérleti díj 190.000 Ft!)

– Vételár 2015-ben: 8,3 MFt XIII.kerületi, 40 m2-es II.emeleti két szobás lakás, 2015-ben 65.000 Ft-ért kiadható. Mindez 2019-ben értékben 24 MFt és albérleti díjban 95.000 Ft-nál tart.

A fenti két lakást készpénzes vevő vette meg, befektetési céllal. Az alábbi költségek merültek fel az adásvétel kapcsán (csak az egyik lakás számait írom le):

Lakás vételár: 8.400.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 42.000 Ft
– illeték: 336.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft

Összesen: 9.078.000 Ft

A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás) 2014-ben: 110.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.

Tehát van évente 1.210.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:

– amortizáció (2%): 168.000 Ft (csak az adó kiszámítása miatt írom ide, valós költségként elegendő az állagmegóvással számolni.)
– állagmegóvás, felújítás költségei: 100.000 Ft
– adó 151.000 Ft

Tiszta nyereség: 959.000 Ft/év Ez a befektetés 10,6%-a adófizetés után!

Egy pénzpiaci befektetésnél 2014-ben 16% kamatadó és 6% eho levonásával kellene számolnunk, a fenti nettó kamatnak megfelelő bruttó pénzpiaci kamat 13% lenne!

2020.évi megjegyzés: ezt a lakást most 220.000 Ft/hó bérleti díj mellett lehet kiadni. Az eredeti vételárra vetítve brutális a hozam!

2017.évi megállapítások:

Több olvasó is jelezte, hogy a fenti adatok már nem aktuálisak, számoljam át a számpéldát. Az eredeti célom az volt, hogy egyáltalán segítsek egy mintával, könnyűvé tegyem a számolást és meggyőződésem volt, hogy úgyis mindenki készít saját számítást az egyedi adataival – ezért nem tulajdonítottam jelentőséget a számok frissítésének. De legyen, átalakítom a példát a 2015.évi adatoknak megfelelően (átlagos árak):

Lakás vételár: 15.000.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 75.000 Ft
– illeték: 600.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft

Összesen: 15.975.000 Ft

A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás): 180.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.

Tehát van évente 1.980.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:

– amortizáció (2%): 300.000 Ft
– állagmegóvás, felújítás költségei: 300.000 Ft
– adó 153.600 Ft

Tiszta nyereség: 1.173.000 Ft/év Ez a befektetés 8%-a adófizetés után!

Van vételi lehetőség 2018-ban is – de dolgozni kell rajta!

Véleményem szerint még 2018-ban is bőven van lehetőség a budapesti lakáspiacon a vevők számára. Egy kisebb megtorpanást várok 2018.év végén – a 2015. évi áremelkedés üteme biztosan nem tartható. Az eladók kijózanodnak és akinek sürgős, az ismét „reális”, alacsonyabb áron is hajlandó lesz eladni a lakását. A jobb helyeken lévő panelek ára az utóbbi évben 40-50%-kal ment fel, senki se gondolja, hogy itt nem jön korrekció és az áremelkedés ilyen ütemben folytatódhat. Itt évtizedes áreltérések kiegyenlítődése történt meg a megnövekedett befektetői keresletnek köszönhetően. Pillanatnyi lakáshiány következett be, látszólag sok az eladó lakás, de a keresett ingatlanok (amire én is azt gondolom, hogy érdemes megvenni) száma jelenleg nagyon limitált Budapesten!

Azért azt gondolom, hogy érdemes még vásárolni, semmilyen tényező sem mutat az árak csökkenésére, sőt amennyiben a befektetői érdeklődés (kereslet) élénk marad, akkor a további áremelkedés is intenzív lehet.

2016-18. év a garázs befektetés éve!

Mivel a budapesti lakáspiacon az árak már sokat emelkedtek, így nagyobb a kockázat és csökken a hozam. Sokkal nehezebb jó befektetési lehetőséget találni a lakáspiacon, azonnal kell reagálni, vásárolni, tehát nehezebb a befektetők dolga. Ezért úgy látom, hogy érdemes a garázs piac felé fordulni. Itt rendkívül jó lehetőségek adódnak, a hozam a lakás befektetéshez hasonló, de kisebb összeggel is elindítható. Akit érdekel ez a lehetőség, az keressen meg.

Biztonság és tervezhető hozam

Sokan félnek a bérbeadástól, mert hogy a lakó lelakja a lakást, nehéz kitenni, stb.
Kétségtelenül kell dolgozni a lakás kiadásánál, nem olyan „tisztán passzív” befektetés, mint egy pénzpiaci termék. Azonban gondoljunk bele az előnyeibe:

– bejegyzett tulajdoni jogunk van, ez nagy biztonságot ad
– két havi kauciót kérünk, ez fedezi a felmerülő költségeket.
– nem számoltunk egy értéknövekedéssel, ami azért kb 3-5 éves futamidő esetén már jócskán kalkulálható lenne. Az én elképzeléseim szerint legalább évi átlag 10-20%-os áremelkedéssel lehet számolni az elkövetkező 2 évben, az elmúlt három évben is e körüli átlagos éves áremelkedés mindenképpen bekövetkezett.

Mi a helyzet a budapesti lakáspiacon 2019-ben?

A korábbi években hozzám forduló befektetők láthatóan elégedettek lehettek. Ma már sajnos nincsenek ilyen befektetési lehetőségek a budapesti lakáspiacon. Garázs vásárlásban még van fantázia, azonban itt résen kell lenni, mert sok a jogi csapda.

A lakás befektetés 2019-ben szerintem már csak a hosszú távon gondolkozó és a befektetési portfóliójukban sok más terméket is szerepeltető befektetőknek ajánlott. Elsősorban cash-flow alapú befektetésként tudom elképzelni, ahol nem a lakás értékesítése során elért árkülönbözet, hanem a folyamatos havi bérleti díj képezi a megtérülési számítás alapját. Ebben az esetben még most is ajánlható a lakás befektetés. Érdekes módon egyre több a külföldön élő magyar ügyfél, egyre többen hozzák haza a megkeresett pénzüket. Mi másba tudnák fektetni, mint lakásba? :)

A következő években még átlagosan évi 5 %-os áremelkedés várható Budapest frekventált területein. Az áresés várat magára, akár egy hosszabb stagnáló időszak is bekövetkezhet. Amíg a gazdaság teljesítménye jó, addig a kereslet fenn fog maradni, az új CSOK támogatás bővítések is a keresletet élénkítik, továbbá jönnek a külföldi vevők.

Milyen volt a 2021. év?

2019. nyarán megjelent a MÁP Plusz és lecsökkent a budapesti lakásforgalom. Eltűntek a befektetési céllal vásárlók, akik a forgalom 40-50%-át adták. Szerintem az oly nagyon reklámozott állampapír hozama nem is annyira vonzó, de más bajaim is vannak ezzel a befektetéssel. (Egy lakás árát biztosan nem tenném bele, de keressen meg és bővebben is kifejtem…)

Véleményem szerint a forgalom csökkenése, a befektetők elmaradása a magas piaci árakra vezethető vissza sokkal inkább, mint a MÁP Plusz megjelenésére. Tudom, hogy ezzel nem mondok sem nagy újdonságot, sem bármi használhatót. Azonban ismerem a befektetők észjárását és tudom, hogy félelmetesen sok pénzen ülnek. Szóval inkább azt mondanám, hogy kivárnak, azt remélik, hogy elindul az árak csökkenése és majd akkor vásárolnak lakást.

2020.év tavaszán sokan várták, hogy 2008-hoz hasonlóan össze fog omlani a lakáspiac, zuhannak majd az árak. De tévedtek, mert egy nagy különbség van a két válság között: 2008.évben devizahitel válság volt,  most a hitelállomány minősége sokkal jobb és gyorsan bevezették a törlesztési moratóriumot. Így aztán most inkább a kivárás jellemzi a lakáspiacot, érdemi áresésre alig került sor, akinek sürgős volt az eladás, az engedett az árból, de az eladók többsége még a hirdetési árat sem csökkentette. Mindenki kivárt, a forgalom visszaesett.

A turisták elmaradása miatt rengeteg AirBnB lakás jelent meg az albérleti piacon és kb. 20%-kal estek a bérleti díjak a kínálat megnövekedésének következtében.

Mi várható 2022-ben?

Minden azon múlik, hogy a COVID helyzet meddig marad még velünk. Az első félévben mindenképpen visszafogott lesz a piaci forgalom, de a nyár végére várható pozitív fordulatot követően újabb lendületet kap a lakáspiac! Az 5%-os ÁFA az újlakás piacot fogja élénkíteni (azért én változatlanul tartok az új lakásoktól, borzasztó gyenge minőségben épülnek). A CSOK és lakásfelújítási támogatás nagyon jól élénkítheti a forgalmat. Ha lennének megfizethető, jó építőipari szakmunkások, akkor a lakásfelújítás sokkal nagyobbat szólhatna, hiszen a budapesti lakásállomány nagyobbik része eléggé rossz állapotban van.

A befektetők szomorúan látják majd, hogy bár volt némi árcsökkenés, azért lényegesen olcsóbban nem tudtak jó lakásokhoz jutni, a turizmus újra beindul, sok lakást vissza fognak csatornázni az AirBnB piacra – bár itt az önkormányzati intézkedések még okozhatnak meglepetést a rövidtávú lakáskiadás területén!

Az albérleti díjak szépen emelkedni fognak, év végén, de jövőre mindenképpen kisebb áremelkedés is bekövetkezhet a lakás adásvételeknél is.

Az ingatlan kiválasztásában, az adásvétel és a kiadás ügyintézésében is segítségére leszek.

dr.Tatár Attila

info@bankweb.hu
0620/462-8850