Neked megérne 10 perc metrózás 10 millió forintot; vagy mindened a jó lokáció? Nem vicc, elképesztő árkülönbségek mutatkoznak a budapesti metró vonalán. Metrótérképünkön mutatjuk a budapesti lakásárakat.
Az ingatlanpiac elhíresült mantrája szerint egy lakás értékének meghatározásakor a három legfontosabb tényező a lokáció, a lokáció, és természetesen a lokáció. Hogy ezt bizonyítsuk, az FHB Index segítségével, közel 1250 valós lakáspiaci tranzakció alapján metrótérképre raktuk a fővárosi lakásárakat. Jelentjük, nincs nagy meglepetés.
Mint a térképen látható eredmények is igazolják, az átlagos négyzetméterárakat tekintve általánosan érvényesülő jelenség, hogy a belváros felé haladva magasabbak az árak, mint a külsőbb kerületek megállóinál. A régebben épült vonalak mentén ez a tendencia azonban még látványosabban jelentkezik, mint például a 4-es metró esetében.
A legdrágább metrómegállónak az Opera (421 ezer Ft/nm) és a Deák Ferenc tér (403 ezer Ft/nm), míg a legolcsóbbnak a II. János Pál pápa tér (161 ezer Ft/nm) és Újpest Városkapu (164 ezer Ft/nm) bizonyult, a fajlagos árakban a különbség több mint két és félszeres. Ez tehát azt jelenti, hogy
egy 50 négyzetméteres lakásért az Operánál átlagosan 13 millió forinttal kell többet kicsengetni, mint a II. János Pál pápa tér környékén.
A tranzakciók alapján egyébként a drágább metrómegállók vonzáskörzetében hajlandóak is mélyebben a zsebükbe nyúlni a vásárlók: ha az árszinteket vizsgáljuk, akkor a legolcsóbbak a 3-as metró ellentétes végein található állomások: a Forgách utca és a Határ út (6,9-7 millió Ft), a legdrágábbak pedig a Deák Ferenc tér és a Ferenciek tere (30 millió Ft).
Az egyes metróvonalak a megállók árainak átlagolásával sorba is rendezhetők, talán kevésbé meglepő, hogy a Földalatti az első (322 ezer Ft/nm), hiszen a város patinás környékét öleli fel. Némiképp leszakadva következik az M2-es vonal (281 ezer Ft/nm), ahol meredekebben esnek az árak a pesti oldal felé a budaival összehasonlítva. Alig végzett előrébb az M4-es (254 ezer Ft/nm) a 3-as metrónál (248 ezer Ft/nm).
Várhatóan a külsőbb, alacsonyabb négyzetméterárral rendelkező megállók előbb-utóbb drágulni fognak, ha folytatódik a VIII. kerület rehabilitációja. A 3-as metró megállóinak alacsonyabb árait pedig az is magyarázza, hogy mindkét irányban mélyen behatol a kisebb presztízsű külsőbb kerületekbe is, így a drágább belső megállók súlya kisebb – tette hozzá az eredményekhez Horváth Áron, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetője.
Az FHB Index adatbázisa alapján állítottuk elő a budapesti metrómegállók környékének jellemző lakásárait. Munkánk során a 2014. év teljes, illetve a 2015. év eddig beérkezett, teljes tulajdonrész vételét érintő budapesti tranzakcióit használtuk fel, majd kiszűrtük a kiugró (nem releváns) árral és alapterülettel rögzített megfigyeléseket az adatbázisból.Ezt követően az utcanév és irányítószám kombinációkat GPS koordinátákkal láttuk el, és a BKK honlapjáról letölthető megálló adatbázis felhasználásával párosítottuk az egyes tranzakciókhoz legközelebb eső metrómegállókat. Akkor tekintettünk egy tranzakciót egy bizonyos megállóhoz tartozónak, ha az a megálló 200 méteres sugarában található. Ettől csak abban az esetben tértünk el, ha:
- 20-nál kevesebb tranzakciót sikerült besorolni, ekkor megnöveltük a vonatkozó kör sugarát
- egy tranzakció két megállóhoz is került, ekkor a közelebbihez soroltuk be.
A Széchenyi fürdő esetén nem adtunk meg árakat, mivel az állomás a Városliget közepén található, így a legközelebbi tranzakciók is közelebb találhatók a szomszédos Mexikói út és Hősök tere megállóhoz.
Forrás: portfolio.hu
Bankweb kiegészítés:
Nem az első elemzést olvasom, ahol kiragadnak a lakásvásárlás eléggé összetett és nagy rutint, gyakorlatot igénylő folyamatából egy szempontot és csak az alapján állítanak fel rangsort, ajánlanak vásárlást.
Olvastunk hasonló cikket, ami a Duna közelségét tekintette egyedüli mércének, sajnos a mostani elemzés is hasonló hibát követ el: csak egy szempontot vizsgál, a metróállomások szerinti áralakulást.
Pedig meg kell értenünk, hogy a lokáció összetett fogalom, nem csak a földrajzi távolságot jelenti. Az Operánál vagy Budán lakni presztizs, nem csak távolság kérdése!
Tehát ingatlan vásárlásánál nagyon összetett szempontrendszer alapján kell a döntést meghozni. Ebben a „check list” megközelítésben természetesen van szerepe a fenti szempontnak, de sokkal fontosabb tényezők megelőzik ezt a döntés során.
Budapesti lakásvásárláshoz kérje a segítségemet.
dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu
