Ha nincs több tízmilliónk, százmilliónk arra, hogy egy ingatlanportfóliót kialakítsunk, akkor az ingatlanalap választása jó megoldás lehet. Megvizsgáltuk a 10 magyar, lakossági, forintos ingatlanalapot.
A rekord alacsony hozamkörnyezet és a bizonytalan világpolitika korában jó befektetés lehet egy ingatlanalap, hiszen az épületek bérbeadásán szerzett bevétel nincs közvetlen összefüggésben az értékpapír piaci eseményekkel, így akár egy komolyabb piaci vihart is átvészelhetünk egy jó ingatlanbefektetéssel. Az ingatlanalapok többnyire ipari, kereskedelmi ingatlanokba fektetnek, de van Magyarországon egy lakásalap és egy garázsalap is.
Tudnunk kell, hogy az ingatlanalapok vagyonának nincs 100%-a ingatlanokban, hiszen jelentős likviditási tartalékkal kell rendelkezniük ahhoz, hogy egy nagyobb ügyfélpénz-kivonást is kezelni tudjanak anélkül, hogy az ingatlanpozíciójukat értékesíteni kelljen. Azt sem szabad elfelejtenünk, hogy egy ingatlanpozíciót lényegesen nehezebb, hosszadalmasabb felvenni, mint egy értékpapír-pozíciót.
Az alábbi táblázatban összegyűjtöttük, mekkora része van egyes alapok eszközállományának közvetlenül ingatlanokba fektetve. Csak olyan alapok szerepelnek a táblázatban, amelyek esetén ez az adat nyilvános.
Az elmúlt időben rendkívül gyorsan nőtt az ingatlanalapok kezelt vagyona, 2012 elején még csak körülbelül 270 milliárd forintot kezeltek, mára ez az összeg közel 700 milliárd forintra hízott.
A legnagyobb ingatlanalap, az (intézményi befektetők és más ingatlanalapok által is kedvelt) Erste Ingatlan nemrég túlnőtte az OTP Optimát is, ami korábban Magyarország legnagyobb alapja volt.
Az ingatlanalapok többsége az állampapírok körüli hozampotenciált tudja hosszútávon produkálni, de van olyan alap, amely 8% fölötti hozamot is képes volt megszerezni. Az alábbi táblázatba összegyűjtöttük a jelenleg is forgalmazott lakossági, forintos ingatlanalapok hozamadatait (csak olyan alapok kerültek ide be, amelyek legalább egy éves hozamadattal rendelkeztek).
Ha ingatlanalapot veszünk, jellemzően négy-ötféle költséggel találkozhatunk:
- a befektetési jegyek vételi költségeivel,
- a befektetési jegyek eladási költségeivel,
- a vagyonarányos, folyó költségek együttesével (könyvvizsgálói, letétkezelői, vagyonkezelési költségek, hitel költsége, stb.), amelyekkel az alapok hozama már nettósítva van,
- a büntetőjutalékkal, amit akkor kell kifizetnünk, ha adott időszakon (jellemzően egy éven) belül visszaváltjuk az alapunkat,
- illetve a teljesítménydíjjal, amely mindössze a Duna House alapkezelőjének a lakóingatlan-alapjánál merül fel.
Az alapok kiemelt befektetői információs dokumentumaiban (KBI vagy KIID) tájékozódhatunk a folyó költségekről, illetve arról, hogy az alap mekkora költséget számíthat fel maximum a tranzakciókért, az idő előtti visszaváltásért és a teljesítményért.
A ténylegesen kifizetett tranzakciós költségünk viszont alacsonyabb lehet, mint ami a KIID-ben szerepel, jellemzően akkor járunk a legjobban, ha az alapkezelő cégcsoportjához tartozó banknál vesszük meg az alapjaikat. Bár az alapok többségénél nincs befektetendő minimum tőke megszabva, vannak olyan alapok, amelyek ez alól kivételt képeznek, például a Raiffeisennél minimum 3 millió forintot, az UniCreditnél (Európa Ingatlanalap) pedig minimum 25 millió forintot kell letennünk az asztalra, hogy az alapok jegyeiből vásárolni tudjunk.
Forrás: portfolio.hu
