Befektetésnél a hosszú futamidő teremti meg a biztonságot, a kamatos kamatnak köszönhetően a magas hozamot. Hitel felvételénél a túl hosszúra nyúló futamidő félelmetes csapdává válik.
Befektetésnél előny
Ha évente 200.000 Ft-ot tudunk megtakarítani, akkor 10 év alatt kb. 4 MFt, 20 év alatt 16 MFt és 30 év alatt 54 MFt forintunk lesz. Minél hosszabb a futamidő, annál jobban érvényesülni tud a kamatos kamat számítás: a pénzünk folyamatosan nő az évente jóváírt kamatokkal és mivel pénzt nem veszünk ki, egyre nagyobb összegre kapjuk a kamatot.
Hitelnél hátrány
Egészen más a helyzet, ha hitelt veszünk fel. A jelzálog alapú hitelek kamatát a bank un. annuitásos módszerrel számolja, aminek az a lényege, hogy kiszámolják a teljes futamidőre az azonos nagyságrendű havi törlesztő részletet. Tehát pl. 3 MFt hitelt 20 éves futamidő alatt havi 30.000 Ft-tal fogunk törleszteni. Tehát mire mindent kifizetünk, a teljes fizetnivalónk 7.200 eFt lesz a 20 év alatt, de 30 éves futamidő mellett ez már akár 9.800 eFt is lehet.
Minél hosszabb a futamidő, annál kevesebb lesz a havi törlesztő részletünk, viszont annál inkább nő a banknak fizetendő teljes összeg. És az összefüggés nem egyenletesen, hanem exponenciálisan változik. Vagyis a havi részlet egy bizonyos futamidőt követően már szinte alig csökken, viszont a teljes futamidőre eső tartozás félelmetesen megnő!!!
Még egy dolgot tudnunk kell az annuitásos hiteltörlesztésről. Az egyenlő mértékű havi részletekben kamat és tőketörlesztés egyaránt van, a futamidő elején nagyobb a kamat aránya, a végén pedig a tőketörlesztés jellemző. Tehát ha valaki a második évben vissza szeretné fizetni a hitelét (saját pénzből vagy másik hitelből), akkor azt fogja tapasztalni, hogy a befizetett havi részleteknek csak a töredékével csökkent a tartozása, gyakran előfordul, hogy inkább nőtt, hiszen a devizahitel előtörlesztésekor veszteség keletkezik (forintból veszi meg a bank a törlesztéshez szükséges devizát eladási árfolyamon!).
Amikor a hiteltörlesztés a végtelenbe nyúlik
Tegyük fel, hogy egy fiatal pár 26 évesen veszi meg élete első lakását 30 éves futamidő mellett. Mire lehet számítani az ő esetükben? Egy dolog biztos: ezt a hitelt nem fogják még öt évig sem fizetni, biztos vagyok benne, hogy lecserélik egy másik hitelre. Ez részben azért fog bekövetkezni, mert gyermekeik születnek, nagyobb életszínvonalra tesznek szert és ezért másik lakást vesznek vagy azért mert a hitelpiacon új és sokkal kedvezőbb termékek jelennek meg.
Tehát pár év múlva visszafizetik a hitelüket és felvesznek egy másikat. Évekig fizették a kamatokat, a hitel tőke része alig csökkent és ismét „benne ülnek egy 30 éves futamidejű hitelben, aminek talán kedvezőbbek a feltételei, de a vége beláthatatlan távlatokba nyúlik.
Mikor lehet megszabadulni egy ilyen hitel tehertől? Két esetben. Ha a hitelfelvevő tudatosan minden megtakarítását a hitel előtörlesztésére fordítja és rövidíti a futamidőt vagy az egymást követő lakáscserék során sikerül nagyobb értéknövekményt elérni, ami segít a következő vásárlást kevesebb hitellel „megúszni”.
Mennyit fizetünk ki a hitelre?
A fenti példában szereplő fiatal pár egy 11 MFt értékű lakást vett 4,5 MFt önerővel, tehát 6,5 MFt hitelt vettek fel 30 évre.
Fizetnek havonta 54.400 Ft-ot és előzetesen azt látják, hogy a 30 év alatt a banknak összesen 19,6 MFt-ot kellene fizetniük!!! A felvett 6,5 MFt ilyen hihetetlenül sok kamatot termel a hosszú futamidőnek köszönhetően a banknak…
A baj az, hogy az évek során a tőke alig csökken, az első években szinte csak az „előrehozott” kamat törlesztése történik meg, így a hitel előtörlesztésekor derül ki, hogy sokkal drágább volt a hitel, mint a szerződésben rögzített kamat.
Az alábbi táblázatban szereplő számok még szemléletesebbé teszik ezeket a tendenciákat.
Hogyan alakul a törlesztési teher a futamidő függvényében?
|
5 év |
10 év |
15 év |
20 év |
25 év |
30 év |
|
|
Összes törlesztés |
8,4MFt |
10,3 MFt |
12,3 MFt |
14,6 MFt |
17 MFt |
19,6 MFt |
|
Összes törl./hitel |
129 % |
158 % |
189 % |
225 % |
262% |
302% |
|
Havi részlet |
140 eFt |
85,7 eFt |
68,6 eFt |
60,8 eFt |
56,7 eFt |
54,4 eFt |
|
Havi részlet/hitel |
2% |
1,3% |
1,06% |
0,94% |
0,87% |
0,83% |
A fenti trendek bemutatásával az volt a célom, hogy láthatóvá és végig gondolhatóvá tegyem azt a terhet, amit kénytelenek bevállalni a fiatalok, ha lakáshoz szeretnének jutni.
Viszont azt is látnunk kell, hogy a hitelfelvételek mögött nem minden esetben mutatható ki ez a kényszer, gyakran szabad felhasználású hitelként, kevésbé indokolt hitelcélok miatt adósodnak el hasonló mértékben az emberek.
Minden felmérés és tapasztalat azt mutatja, hogy a hitel felvételekor az emberek elsősorban a havi részletre figyelnek oda. Azt döntik el, hogy ennyit még ki tudnak-e a bevételeikből fizetni. Havonta. Hogy aztán ez milyen terhet jelent valójában, azzal már nincsenek tisztában….
