Budapesti lakáspiac: még picit nőhetnek az árak

Az elmúlt években a korlátlan likviditás és az olcsó hitel (alacsony, helyenként negatív kamatkörnyezet) felívelő gazdasági környezettel és béremelkedéssel párosulva a legtöbb országban fokozta a lakosság pénzügyi erejét és ingatlanpiaci étvágyát. Nem csak az ingatlanpiac, hanem más eszközosztályok is sokat drágultak. Az eszközárak (részvények, kötvények, ingatlanok, kriptodevizák, stb.) egymással szinkronban szárnyalnak.

Az óvatosabbak (köztük mi, portfóliómenedzserek is a HOLD Alapkezelőben) már az úgynevezett „everything” buborék fújódásáról beszélnek. Az olcsó és bőséges hitel mindennek felfelé hajtja az árát, egyre szűkítve a további emelkedés terét és növelve az esés kockázatát.

A UBS befektetési bank elemzéséből kiderül, hogy a világ nagyvárosai közül egyre többnél mutat buborékgyanús tüneteket az ingatlanpiaci emelkedés. Az ingatlanárak átlagbérekhez, albérleti díjakhoz viszonyított arányát, a lakossági jelzáloghitel-állomány és az építőipar GDP-hez viszonyított arányát, valamint a vidék kontra főváros relatív áralakulását vizsgáló index egyre több helyen óvatosságra int.
Európából München, Amszterdam és Stockholm került „buborék zónába”. Svédországban a válság előtti 2007-es szintről 10 év alatt a GDP 16 százalékot bővült. Mit csináltak eközben az ingatlanárak? Csaknem 75 százalékot emelkedtek. Egészen friss hír, hogy októberben 10 éve nem látott mértékben, 3 százalékot esett a helyi lakásárindex.

Mi a helyzet idehaza?

A bérek fehéredési hatását is figyelembe véve nagyjából stagnálhatott az arányszám. Az országos GDP-hez viszonyított felértékelődés is mérsékelt volt. Ezek alapján véleményem szerint nem beszélhetünk túlzó, buborékgyanús árakról. Ami megtévesztő lehet, az az elmúlt három évben tapasztalt gyors és erőteljes emelkedés.

Az ingatlanárak a startvonalon ragadtak a gazdasági fundamentumokhoz képest, majd 2014-től behozták a lemaradásukat. Ennek elsősorban az lehetett az oka, hogy a magyar lakosság a világon szinte egyedülálló módon nettó hiteltörlesztő volt. A jelzáloghitelek állománya a GDP-hez viszonyítva 16-ról 8 százalékra esett. Az ingatlanárak gyors felfutását eleinte a készpénzes vásárlók okozták, majd egyre inkább csatlakoztak a hitelből vásárlók, kihasználva az alacsonyabb törlesztőrészletek kínálta lehetőséget.

Ma egy átlagos háztartás, két keresővel csaknem két és félszer annyi forinthitelt képes a jövedelmének 30 százalékából finanszírozni, mint a válság előtt a devizahitelek esetében és közel négyszer annyit, mint a forinthitelek esetében. Ez egyértelműen árfelhajtó tényező. Itt azonban érdemes egy pillanatra megállni.

Egyfelől örülhetnénk, hogy nincsenek már devizahitelek, azonban a változó kamatozású hitelek is jelentős veszélyt rejtenek. Véleményem szerint már középtávon is fenntarthatatlan a jelenlegi kedvező helyzet, amikor is évek óta emelkedő gazdasági klíma mellett, válságra szabott kamatkörnyezet uralkodik. Ha pedig a kamatok emelkedésnek indulnak, az a törlesztőrészletek több 10 százalékos emelkedését eredményezheti. Nem hiszem, hogy erre fel lenne készülve a lakosság.

Üdvözítő ugyanakkor, hogy az MNB látja és érti a problémát, és különböző eszközökkel igyekszik a fix kamatozású hitelek kamatfelárát leszorítani és a bankokat ennek értékesítésére sarkallni.

Mit hoz a jövő a lakáspiacon?

Sokakat foglalkoztat az a kérdés is, hogy mi lesz a kedvezményes 5 százalékos áfa sorsa 2020. január 1. után és mindez milyen hatással lesz majd az ingatlanok árára. Az áfakulcs visszaállítása 27 százalékra azonnal megemelné az újépítésű ingatlanok árát, és mivel kevesebb új projekt indulna vagy meglévő projekt fejeződne be, ezért szűkülne a lakáspiaci kínálat, ami áremelkedést okozna a használt lakások piacán. Ugyanakkor az építkezési értéklánc teljes vertikumában, a telekártól a festők órabéréig költségcsökkenés indulna meg.

Ezek eredőjét nehéz becsülni, de az látszik, hogy nagyjából az áfacsökkentés utáni folyamatok fordítottja következne be. Akkor hirtelen leesett az újépítésű lakások kínálati ára, majd a 2020-as határidő miatt csúcsra pörgetett építőipar költségei jelentősen nőttek. Utólag az látszik, hogy szerencsésebb lett volna egy hosszabb kedvezményes periódus.

A családi otthonteremtési kedvezmény (csok) hatása az ingatlanárakra már jóval egyszerűbb kérdés. Nyilvánvalóan a csok növeli a kereslet vásárlóerejét, míg a kínálati oldal ezt igyekszik részben beárazni, megosztozva ezzel az állami támogatáson. Ugyanakkor a csok-keret limitált, ahogy annak az árakra gyakorolt hatása is.

Forrás:index.hu
SZŐCS GÁBOR, CONCORDE (Hold) ALAPKEZELŐ

BankWeb kiegészítés:

A fenti cikket azért közöltem, mert hasonló álláspontot fogalmaz meg, mint amit én is gondolok a jelenlegi helyzetről. Budapesten még legalább 3-5 jó éve van a lakáspiacnak, ami azt jelenti, hogy tovább emelkedhetnek az árak – természetesen nem a korábbi “durva” mértékben. Évi 5% már elfogadható emelkedés lenne, de ha az árak ennél kisebb mértékben emelkednének, akkor is meg vagyok győződve arról, hogy a tetőpont elérését nem fogja azonnali, komoly áresés követni. Tartós stagnálás következhet, amikor a jövedelem kiáramlás, olcsó hitel és gazdasági növekedés pozitív hatásait a növekvő lakáspiaci kínálat egyensúlyozhatja.

Dr.Tatár Attila

Minden vélemény számít!

Név *
Email *
Weboldal