A forintosítás kapcsán sajnos nem túl sok segítséget kapnak az emberek. Egy kis számpéldával szeretnék a döntésben segíteni. Egy biztos: a kamatok emelkedni fognak!
A forintosítás sajnos nem a legkedvezőbb CHF árfolyamon történt (a hitelfelvételkor érvényes árfolyamhoz képest), így aztán amit az emberek megkaptak az elszámolás kapcsán, annak egy részét elveszítették a 265,5 Ft-os árfolyamnál. Természetesen ez csak a végtörlesztés 180 Ft-os kedvező árfolyamához képest magas, a mostani 295 Ft-os árfolyamhoz képes nem is rossz. Ennyire viszonylagos minden a mai világban – honnan nézzük…..
De az árfolyamkockázat az ügyfeleké volt, ezt mindenki vállalta a szerződésében. Most pedig lesz kamatkockázat….
Forintosítás – banki ajánlatok
Azt tapasztalom, hogy a legtöbb banki elszámolólevélben a bankok 3-6 havi BUBOR alapú forint hitelre adnak az ügyfeleknek ajánlatot (A BUBOR a bankközi irányadó hitel kamatláb, egyfajta banki átlag) . Mielőtt ezt valaki boldogan elfogadná – emlékezve a nem is oly régen még 10% feletti forint jelzáloghitel kamatokra, azt javaslom, hogy nézzük végig a következő számításokat.
Egy 6 havi BUBOR árazású hitel most éppen 4,4%-os kamatot jelent az egyik nagyon hitelezni vágyó bankban. Ugyan ez a bank 5 éves kamatperiódus esetén 5,5%-os kamatot számít fel. Szóval melyik ujjunkat is harapjuk? Aki egy kicsit is érti a dolog hátterét, az hamar rájön, hogy a jó döntéshez azt kellene tudni, hogy hogyan fog alakulni a következő pár évben a kamatszint. A BUBOR alakulását az MNB irányadó kamata határozza meg leginkább, ez pedig most csökken folyamatosan (és várhatóan) 1,8%-ról 1,5%-ig. Aztán emelkedni fog, mert innen már csak felfelé van mozgástér!
Azt kellene tudni, hogy a FED mikor kezd bele a kamatemelésbe (év végéig (?), mert ez az egész világon elindítja a kamatokat felfelé. És még azt kellene tudni, hogy milyen lesz a kamatemelés sebessége. Mivel én sem látok a jövőbe, így csak egy feltételezésből tudok kiindulni: idén még jól járunk a BUBOR árazású kamattal, jövőre talán eléri a mostani 5 éves fix kamatozás 5,5%-os szintjét, és aztán 3-5 éves intervallumban akár 7,4%-ig is emelkedhet a BUBOR árazású hitelek kamata. Ez feltételezés, én sem tudom előre, hogy mi fog történni.
Nézzük a havi részleteket
A példa kedvéért az alábbi hitel felvételével számoltam:
6 havi BUBOR választása esetén:
Összeg: 5 MFt
Futamidő: 10 év
Kamat: 6 havi bubor+2,7%
6 havi BUBOR: 1,7%
Teljes kamat: 4,4%
Havi részlet: 51.579 Ft
Ha a kamat 7,4%-ra emelkedik, akkor a havi törlesztés 59.090 Ft lesz! Ezt döntse el mindenki maga, hogy sok-e vagy még fizethető. De gondoljunk arra, hogy lehet a kamatemelkedés gyorsabb is és 10-12%-os kamatnál ez a részlet már 65-70.000 Ft lenne.
5 éves kamatperiódus esetén:
Kamat: 5,5%
Havi részlet: 54.387 Ft 5 éven keresztül.
Egy pár gondolat a futamidő kapcsán. Aki 20 éves futamidőt választ, az havi 31.400 Ft-os részletről indul és félévente változhat a törlesztője a BUBOR alakulása szerint. Viszont a hosszú futamidő alatt sokkal több kamatot fizet meg a banknak, az induló feltételeket alapul véve 1,3 MFt-al többet. (Emelkedő kamatok mellett ez jóval magasabb összeg lesz!) Cserébe viszont havi 20.000 Ft-al kevesebb a törlesztés. Remélem, hogy az annuitásos kamatszámítás rejtelmeivel már minden jelzáloghitellel rendelkező tisztába van, de ha nem, akkor kérdezzenek.
Borzasztó belegondolni, hogy vannak olyanok, akik például 10 éve fizetik a hitelüket és a forintosítás kapcsán még mindig csak 20 éves futamidő mellett tudják a havi részletet fizetni. Na ez az adósrabszolgaság!
Összefoglalva
Nem könnyű okosnak lenni, mert nem látjuk a jövőt és az egyes változatok között nem olyan hatalmasak a különbségek, mint volt az a korábbi években a devizahitelek havi részleténél – de azért érdemes előre tudni arról, hogy a kamatpálya emelkedőre fog váltani! Fel kell készülni a havi részlet változására – -egy kis tartalék képzésével.
Tehát a 6 havi BUBOR választásakor az indulásnál 2.800 Ft-al kedvezőbb a havi részlet – de cserébe kockáztatunk: mi lesz, ha gyorsabban emelkednek a kamatok? Az 5 éves periódusnál az első évben várhatóan rosszabbul járunk, de az öt év utolsó két évében várhatóan kedvezőbb havi részletünk lesz, mint a buborosoknak, és nem mellékesen tervezhető a részletünk 5 éven át.
A kérdés lényegében oda vezethető vissza, hogy optimisták vagy pesszimisták vagyunk Magyarország következő 5-10 évi megítélése kapcsán. Az optimisták válasszák a BUBOR alapú árazást, abban bízva, hogy az első években mindenképpen jobban járnak. A pesszimisták válasszák az 5 éves kamatperiódust, mert ekkor már a 2-3 évtől az 5. év végéig jobb lesz a fix kamatuk, mint a piaci.
Aki többet szeretne megtudni a következő 5 év kilátásairól, a hiteldöntés hátteréről, az jöjjön el a Befektetői Iskola előadásaira.
dr.Tatár Attila
