Évek óta foglalkozom ingatlan befektetésekkel, azon belül is elsősorban a lakások vásárlásával és bérbeadásával. Most az ingatlanpiac egy speciális területével ismerkedünk meg: befektetés garázsba.
A lakás befektetésnek is meg vannak a saját „szabályai”, ott is minden eldől azok betartásánál – könnyű rossz befektetést indítani, tapasztalat és fegyelem kell hozzá, hogy valóban jól csináljuk.
A garázs befektetés előnyei
Ha az ember a kérdést felszínesen kezeli, akkor egyszerűnek és elronthatatlannak tűnik egy ilyen befektetés. Hiszen Budapesten járva nehéz nem észrevenni, hogy a belváros mennyire tele van utcán parkoló autókkal, milyen nehéz parkolót találni. A trend egyértelmű, egyre kevesebb és drágább lesz a felszíni parkoló, tehát megéri, sőt kényszer lesz a „föld alá”, teremgarázsba mennie annak, aki egy kicsit is gondolkozik.
Vegyük sorra a garázs befektetés előnyeit:
- kis tőkével is megjelenhetünk, nem kell annyi pénz, mint egy lakáshoz
- a hozam tőkearányosan megközelíti a lakásbefektetését
- nincs rezsi, csak közös költség, így kevesebb a baj a bérlővel
- nincs berendezés, alapvetően nem tud kárt okozni a bérlő
- könnyebb kirakni a bérlőt, mint a lakásnál
- rendezett tulajdoni viszonyok esetén a tőke biztonsága megnyugtató
Tehát első ránézésre minden szépnek tűnik, azonban nézzünk kicsit a részletek és a „függöny” mögé.
A garázs befektetés sajátosságai
A vidéki nagyvárosokban sok szempontból hasonló a helyzet, de én most is, mint a lakáspiac esetében csak Budapesttel foglalkozom. Az ingatlan befektetés legfontosabb kulcsszava: a lokáció.
Így van ez a garázs vásárlás esetén is, de azért nem árt pár sajátosságra odafigyelni. Nehéz megérteni sz emberek gondolkozását, viselkedését, de ha megengedik, akkor pár leegyszerűsített általánosítással megpróbálkoznék. Az autó „státusz szimbólum”, tehát a legtöbb ember erőn felül költekezik, amikor autót vesz. Több embert ismerek, akinek a kocsija többet ér, mint a lakása, fizeti a magas lízingdíjat, a vásárlást követően kezd el rájönni, hogy az adó, a szerviz, a benzin milyen havi kiadásokat tud jelenteni. Tehát gyakori dolog, hogy a garázsra, a kocsi állagának megóvására már nem marad pénz, hiába is szeretné garázsban tartani. A másik véglettel is gyakran találkozom, amikor olyanok is autót tartanak, akik egy magasabb életszínvonal mellett megvették azt, de ma már tömegközlekedést használnak, a kocsit csak havi egy-két alkalommal veszik elő, de mégsem adják el. Nekik sincs garázsra pénzük. Tehát nem biztos, hogy azért, mert nehéz parkolni és racionális döntés lenne egy jobb kocsi esetén a garázsbérlet, valóban van érdemi kereslet a környéken garázsra.
A másik sajátossága a garázs befektetésnek, hogy a lakáshoz közel szeretünk parkolni, szóval a garázs kb. 200 méteres körzetében érdemes körül néznünk és felmérni, hogy milyen igény lehet a bérlésre. Szerintem ez az egyik legfontosabb különbség a lakás és garázs kiadása között. Lakás bérlésekor viszonylag rugalmasabbak az emberek, a jó tömegközlekedés mindenképpen előny, de nagyobb területen is körül néz egy bérlő, hiszen a lakás minősége is sokat számít, nem csak a helye.
A garázsnál csak a fizetős övezetekben szabad bérbeadási céllal vásárolni és alapvetően a belvárosi új építésű házak teremgarázsai a célpontok. A kertvárosi és kiemelt budai övezetek sajátosságaival most nem foglalkoznék…
Érdekes tapasztalat továbbá, hogy a legtöbb esetben „impulzív” döntésről van szó: a sokadik esti parkolási nehézségeket követően meglátunk egy hirdetést az utcán és eldöntjük, hogy felhívjuk a számot. A legtöbben így vesznek ki garázst és nem az internetes ingatlan adatbázisokat böngészik tudatosan tervezve. Tehét fontos a helyi környezetben történő megfelelő hirdetés. Néha egy jó kapcsolatokkal rendelkező „Manci néni” többet tud segíteni, mint egy internetes hirdetés.
Még egy dologra szeretném a garázs befektetés kapcsán felhívni a figyelmüket. A lakáspiacon is sok jogi rendezetlenség fordulhat elő és ezért komoly ügyvédi munka kellhet sok esetben a korrekt és kockázat mentes vásárlás lebonyolításához. Érdekes módon a garázsok esetében gyakoribbak a rendezetlen jogi helyzetek, a garázs gyakran önkormányzati, „házközösségi” tulajdonban lévő telekre épült, így fokozottan figyelnünk kell a vásárlás körülményeire, jogi hátterére.
A példa kedvééért álljon itt egy számítás, hogy milyen költségekkel kell számolni egy garázs befektetés kapcsán.
Garázs befektetés költségei és megtérülése:
A garázs 14 m2, a vételár 1.900.000 Ft, a havi közös költség 2.600 Ft
Az induló költségek: ügyvéd 20.000 Ft, az illeték 4%.
Garázs bérleti díj bevétele havi 17.000 Ft
Az első évben csak 9 hónapra adjuk ki, majd teljes évre van kiadva, akkor a bevétel:
1.év bevétele 153.000 Ft/hó, ebből lejön 2.600 Ft közös költség (23.400 Ft), az ügyvéd 20.000 Ft, az illeték 76.000 Ft és az adó 15%. Ezek a kiadások összesen 119.400 Ft, tehát a nettó bevétel 33.600 Ft, ennek az adója 5.040 Ft
Tehát az első évben marad 28.600 Ft tiszta bevételünk, ami a 2.évben már 12 hónap bevételével számolva 204.000 Ft, ebből a közös költséget levonva 172.800 Ft adódik. Adót kifizetve marad 146.880 Ft. Ez már évi 7%-os hozamnak felel meg. (Amortizációval és egyéb költségekkel nem is számoltam, továbbá nem vettem figyelembe, hogy a garázs értéke is nőhet pár év alatt…)
Természetesen egy garázs még nem hoz érdemi bevételt, ami a havi költségvetésünkben érezhető változást jelent, de 2-3 garázstól már érezhető havi fix és tervezhető hozamunk van.
Tatár Attila
