Végrehajtási árverés szabályai

A cikk nem foglalkozik a teljes végrehajtási eljárással, kizárólag az árverezési rendszer működésével kapcsolatos információkat igyekeztem összefoglalni. Tehát a “történetbe” ott kapcsolódunk be, hogy a végrehajtó felrakta az ingatlant az árverezési rendszerbe.

2017-ben 900.000 darab végrehajtási ügy volt folyamatban, melyből 280.000 darab jelenleg vagyontalanság, behajthatatlanság miatt szünetel. Ennek oka jellemzően az, hogy az adós nem rendelkezik vagyontárggyal, ezen ügyek értéke költségekkel és kamatokkal növelten összesen 2.5 milliárd Ft.

2009 ősze óta először csökkent 500 milliárd forint alá (496 Md Ft) a 90 napon túl nem teljesítő lakossági hitelek állománya. Ez a teljes lakossági hitelállományhoz képest 9 %-os arányt jelent, ami pedig 2010 ősze óta nem látott alacsony szint. A nem teljesítő tartozások 77%-a jelzáloghitel, vagyis ingatlannal fedezett. Ez az a piaci szegmens az, amelyben a követelésértékesítések felpörögtek az elmúlt negyedévekben, így arányuk nagyot esett a korábbi 85% feletti szinthez képest.

Azért még ez egy láthatóan nagy piac….

Az árverezés folyamata, fogalmi rendszere

Érdemes az árverezési rendszer alapfogalmait, az eljárási rendet megismernünk, csak ezt követően kezdjünk el ismerkedni a rendszerbe bekerült ingatlanokkal.

Ingatlan: A rendszerbe mindenféle ingatlan (telek, ház, üdülő, kert, stb.) bekerül, mi a budapesti lakásokra koncentrálunk, csak ezekkel foglalkozunk a későbbiekben.

A lakások minősége: Rendkívül eltérő. Az árverés során – a legtöbb esetben – csak kívülről nézhetjük meg a lakás környezetét, bejutni csak az adós (bentlakó) engedélyével tudunk, ez pedig többnyire nem működik. A környék, a ház, a lakás elhelyezkedése és a végrehajtó által megadott adatok alapján kell döntést hoznunk: licitálunk vagy sem. Ez kétségtelenül a folyamat egyik legnagyobb kockázata!

Kikiáltási ár: A végrehajtó – többnyire a helyi önkormányzattól beszerzett adó- és értékbizonyítvány alapján – megállapítja a lakás becsült értékét, ez lesz a kikiáltási ár.

A legújabb törvényi változások szerint az árverezendő ingatlant – a korábbi 70 % helyett – csak a becsült érték 100 %-án lehet árverés keretében értékesíteni, ha e az adós egyetlen lakóingatlana, ebben lakik, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző hat hónapban is ez volt a lakóhelye. Amennyiben továbbá a lakóingatlan folyamatos árverezése iránti hirdetmény közzététele óta egy év eltelt, és a lakóingatlan még nem került értékesítésre, a végrehajtó az újabb árverést csak úgy tűzheti ki, ha a lakóingatlanra legalább az ár 90 %-nak megfelelő összeggel tesznek érvényes vételi ajánlatot. Jelenleg még találhatóak egész jó áron lakások a rendszerben, de a jövőben elképzelhető, hogy csak több munkával lehet “licitre érdemes” lakásokat találni.

Minimum ár: a minimum ár többnyire a kikiáltási ár, azonban a sikertelen árveréseket követően – főleg a korábbi ügyeknél – alacsonyabbra kerül ez az érték. Meglátjuk, hogy a fenti 100% és 90%-os áron mennyire lesz élénk érdeklődés a jövőben.

Az árverésről: Ma már az árverés elektronikus úton történik, a felület itt érhető el: https://arveres.mbvk.hu . A felületre (árverések, árverési rendszer – ingatlan árverések) bárki beléphet, nézelődhet, regisztráció nélkül is keresgélhet, azonban a licitáláshoz regisztrálni kell. A regisztrációt egy kiválasztott végrehajtónál intézhetjük, a regisztráció díja 6.000 Ft. A regisztráció után az e-mail címünkre kapunk egy megerősítő e-mailt, amiben egy link található, amire rá kell majd kattintani (megerősítés).

Árverési előleg: a kikiáltási ár 10%-a.

Licitálás: A regisztrációt követően kapott felhasználói névvel és jelszóval be tudunk lépni az online árverési oldalra és részt vehetünk az árveréseken. Az árverésen történő licitáláshoz még egy fontos dologra szükség van: a kiválasztott lakásnál meghirdetett árverési előleget át kell utalnunk a végrehajtó bankszámlájára. Ezt követően a végrehajtó aktiválja az adatainkat, licitünk a felhasználónevünkkel megjelenik a rendszerben. Az ajánlatunkat azonban már nem vonhatjuk vissza, szóval nagyon észnél kell lenni! Vételi ajánlatot a vételi ajánlattétel időtartama alatt elektronikus úton a licitköz figyelembe vételével tehetünk  az ajánlattételi időtartam végéig, kivéve ha az azt megelőző öt percen belül újabb vételi ajánlat érkezik. Ebben az esetben az ajánlattétel időtartama ezen vételi ajánlattételtől számított öt perccel automatikusan meghosszabbodik az utolsó vételi ajánlat megtételét követő ötödik perc végéig. Az árverés befejezését követően a rendszer a licitnaplót automatikusan lezárja és közzéteszi annak adatait.

Teljes ár megfizetése: A sikeres árverést követően a vevőt a végrehajtó felhívja, hogy az árverési jegyzőkönyv aláírása céljából a végrehajtó irodájában a felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belül jelenjen meg; ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti. Továbbá a vevő köteles a teljes vételárat az árverési jegyzőkönyv aláírásától számított 15 napon belül átutalni a végrehajtói letéti számlára; ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti. A végrehajtó a vételár megfizetésére legfeljebb 2 hónapig terjedő halasztást adhat, ha ezt a vételár nagyobb összege vagy más fontos körülmény indokolttá teszi.

Beköltözhető és tehermentes: Javaslom, hogy a licit során (de már a keresésnél is) csak beköltözhető és tehermentes lakásokra licitáljunk, ezzel nagyon sok kellemetlenségtől és további kockázattól kímélhetjük meg magunkat! A beköltözhető állapot nem azt jelenti, hogy az árverés idején nem lehet az ingatlan ténylegesen lakott, hanem azt, hogy sikeres árverés esetén az új tulajdonos birtokba veheti az ingatlant, annak kiürítéséről a végrehajtó gondoskodik.

Lakás átvétele: Amennyiben 1/1 tulajdont lett árverezve és senkinek nincs joga az ingatlanban maradni, akkor a végrehajtó átadja az új tulajdonosnak az ingatlant tisztán és tehermentesen. Az adósnak kiköltözni legkorábban az árverést követő 30. napon kell, de csak akkor, ha az árverési vevő kifizette az ingatlant. Az ingatlan elhagyására lehet egyszeri halasztást kérni a bíróságtól, de ezt az árverés kezdetét megelőzően lehet csak megtenni.  Halasztani maximum az árverés időpontját követő 6. hónapig lehet. Ha az adós nem hagyja el az ingatlant a végrehajtó azt a rendőrség igénybevételével kényszerítheti.

Kilakoltatási moratórium: A törvény szerint a december 1-jétől március 1-jéig tartó téli kilakoltatási moratórium idején a végrehajtó a lakóingatlan kiürítését elhalaszthatja, ha a kötelezett magánszemély. Erre nincs lehetőség, ha önkényesen elfoglalt lakásról van szó vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki. Tehát amennyiben az árverés utáni birtokbavétel a téli hónapokra esik nagy az esély arra, hogy ténylegesen csak március eleje után tud a vevő birtokba kerülni.

Újabb árverés: Ha az árverés nyertese a vételárat határidőben  nem fizeti meg, akkor újabb árverés kitűzésére kerül sor. Ha az új árverezés során kevesebbet ajánlanak, mint amennyit a mulasztó árverési nyertes vételi ajánlatként megtett, akkor a különbözetet a mulasztó árverési vevő köteles megtéríteni. Ha nem téríti meg, akkor a bíróság őt a különbözet megtérítésére kötelezi! Ha az első árverés sikertelen, ismételt árverés kitűzésére kerül sor az árverés sikertelenségének megállapítását követő 3 hónapon belül.  Ekkor a hirdetmény már az ismételt árverési hirdetmények között jelenik meg.

Ha ismét sikertelen az árverés, akkor a végrehajtó a folyamatos árverési hirdetmények között jelenteti meg az ingatlant. Itt már nincs árverés csak akkor, ha valaki vevőnek jelentkezik. Ekkor újraindul az eljárás. A végrehajtási jog az ingatlanon marad, mindaddig, míg a tartozást ki nem fizetik.

Keresési tanácsok:

Az árverési rendszerbe egész jó keresőt építettek, érdemes ezzel megismerkedni és használni. Rákereshetünk konkrét vh szám alapján ügyekre, de szűrhetünk település, ingatlan típus, időpont és ár alapján is. Több “taktika” is elképzelhető az ingatlanok kiválasztásánál, ezek leírása körülményes és hosszú lenne, de javaslom, hogy a kevésbé frekventált lakások és a garázsok, nyaralók környékén is nézzünk körül. Fontos kellék a helyismeret és a budapesti lakáspiac ismerete, enélkül komolyabb kockázatokba is beleszaladhatunk!

Fontos részletesen elolvasni a végrehajtó által közzétett árverési hirdetmény minden sorát, mert itt sok buktató lehetséges, ha nem vagyunk elég figyelmesek és óvatosak.

Én nagyon komoly statisztikát vezetek egy excel táblázatban, így van lehetőségem a licitek, árváltozások, stb. folyamatos nyomon követésére és a következő vásárlások körültekintő előkészítésére.

A legújabb árverezési módosítások jelentősen átrendezhetik az “árverési piacot”, meglátjuk, hogy a végrehajtók hogyan fognak árazni és mennyire lesz érdeklődés a kikiáltási áron a lakásokra.

dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu

Minden vélemény számít!

Név *
Email *
Weboldal