Amikor azt érezzük, hogy egy összefüggést végre megértettük és elkezdünk aszerint gondolkozni és élni, akár pénzügyi- befektetési döntéseket hozni, akkor beüt a ménkű és összedől a szépen felépített elméletünk.
De lássuk, hogy mire is gondolok. Mindenki úgy gondolja, hogy amikor hatalmas az árak emelkedése, tombol az infláció, akkor a kamatok emelkednek, egyre többen kerülnek nehéz helyzetbe és halasztják el a lakáspiaci tranzakciójukat (lakáscsere, építkezés, stb.), hogy ennek csak egy következménye lehet: csökken a lakáspiaci tranzakciók száma, felbillen a kereslet-kínálat kialakult egyensúlya és előbb-utóbb csökkenni fognak a lakásárak.
Lakásár és infláció
Ha valaki utána néz annak, hogy hogyan zajlik az infláció mérése, akkor tapasztalni fogja, hogy a lakásárak abban nem szerepelnek, csak a lakbérek alakulása szerepel benne némi súlyozással.
A lakásárak 2010-től Budapesten és a megyeszékhelyeken jellemzően megháromszorozódtak, de az utóbbi évben is közel 25 százalékos volt az áremelkedés. Ez utóbbi időszakra már az infláció erősen rányomta a bélyegét, tehát a befektetők igyekeztek kézzel fogható javakba menekíteni a pénzüket. Erre a lakások különösen alkalmasnak tűnhetnek.
Tehát volt egy jelentős infláció, áremelkedés a lakáspiacon, talán már egy buborék kialakulásáról is beszélhetnénk, de nézzük meg egy kicsit jobban az események alakulását.
Vakmajom írt a török inflációról és állapította meg, hogy a hivatalos inflációs adat (60 százalék) mellett az ingatlanárak (a török ingatlanindex) értéke 200-ról 600-ra emelkedett. Ez a török helyzet mindenképpen extrém, de éppen ezért mutatja jól, hogy a kezelhetetlen szintű infláció mellett az ingatlan vásárlása racionális döntés lehet. Függetlenül a lakáspiaci ciklus alakulásától.
Ez a lakáspiaci ciklus idehaza lassú, nagy vonalakban tíz éves szakaszokat írhat le. Volt a 2008-ig tartó durva áremelkedés, amikor elérte a háromszorosát az árak növekedése. Majd jöttek a nehéz évek és az árak lefeleződtek 2015-re. Innen ismét elindult egy újabb áremelkedés, amelyet az airbnb, csok és sok egyéb lakástámogatás fűtött. Tehát közeledhetnénk a ciklus újabb csúcsához, de persze a dolog nem ennyire egyszerű, a teljes folyamatot részleteiben nézve egészen más okok álltak a 2008. előtti növekedésnél, mint a mostaninál. Például az energiaárak alakulása is átrendezi a kínálatot, a drága, nagyméretű lakások, házak eladása nehezebb lesz, itt borítékolható a jelentősebb áresés.
Mi várható 2023-ban a lakáspiacon?
Tehát az árak csökkenését várja mindenki, hiszen a kereslet csökken, a lakáshitelek volumene a felére esett vissza, romlik az életszínvonal. Mindenki kivár, a tranzakciószám (megvalósult adásvételek száma ) is bezuhant.
De itt jön a csavar, hiszen az érmének van egy másik oldala is. Az inflációval jelentősen drágul a lakásépítés, munkabér és anyaár költségek, már egy felújítás, szigetelés is nagyon drágul, nem beszélve a szakemberek hiányáról, ami tartóssá teheti az áremelést. A lakástámogatásokat éppen meghosszabbította a kormány, van csok, Babaváró, 5 százalékos áfa, 3 százalékos kamatozású hitel és az állam 400-500 milliárdot önt a támogatásokba évente.
A gazdasági növekedésnek egyelőre annyi, de a kormány önti a pénzt a rendszerbe, tákolgatja az építményt, a felszínen minden rendben lesz. Alacsony a munkanélküliség, sok régióban növekvő igény van az albérletekre.
Bár a tömegek elszegényednek, a magas lakásárak, kamatok elérhetetlenné teszik sokak számára a lakásvásárlást, a vevők között mindig jelentős a befektetők jelenléte. A török példa pedig jól mutatja, hogy extrém inflációs környezetben megnő a lakások iránti kereslet, ezzel együtt tovább emelkedhetnek az árak. Eljön az a pillanat, amikor a befektetőt már nem az elérhető hozam érdekli, hiszen a mostani lakásár-albérleti díj mellett éppen csak 5 százalék körüli a megtérülés. Sokkal inkább menteni szeretné a pénzét valami értékálóba, hosszú távon értékállóba.
Most akkor mi van? Melyik az erősebb hatás? Remélem nincs harag, ha nem tudom megmondani a tutit. 2023. év elején még csak kérdőjeleket láthatunk:
- a 22 százalékos infláció, 50 százalékos élelmiszeráremelkedés lassan fog lecsökkenni (1-2 év legalább) +
- energetikai szempontok erősödése várható –
- a kamatszint sem fog gyorsan csökkenni –
- befektetők kereslete bizonytalan a lakáspiacon (inkább+)
- állami lakástámogatás marad +
- háború hatása (befektetők miatt) +
A fenti kérdések nyitottak, a + és- jelekkel azt szerettem volna érzékeltetni, hogy szerintem az adott kérdéskör hatása a lakásárak alakulására milyen irányú.
Tehát bőven vannak az árak stabilitása mellett és az árcsökkenés oldalán is érvek. Ilyenkor leginkább a kivárás szokott jellemző lenni, az árak lassan olvadozhatnak, de drasztikus árcsökkenésre azért egy éven belül nem gondolnék.
