A lakáspiacon az ármozgás lassú, az áringadozás hullámai elnyújtottabbak, csak nagyobb gazdasági válság tudja az árak esését felgyorsítani. Ez meg is történt 2008-ban és csak hosszú évek múlva indultak emelkedésnek ismét az árak. Lassan túl vagyunk a 2020-as megtorpanáson – mi várható 22022-ben a lakáspiacon?
A pandémia miatt bekövetkezett gazdasági visszaesés a lakáspiacon inkább csak megtorpanással járt, komoly áresés nem következett be, mivel kivártak a vevők és az eladók egyaránt. A 2010-es évek hatalmas áremelkedése már a múlté, ezek az idők most nem tudnak visszajönni, mindenképpen a kínálat és az árak mérséklődése felé mutatnak a fontosabb folyamatok.
Mi várható a lakáspiacon 2022-ben?
Olyan áremelkedésre, mint ami az utóbbi tíz évben történt nem számíthatunk. Ahogyan a gazdasági élet a lassulás jeleit mutatja az egész fejlett világban, úgy a lakáspiacon is a fékeződés jelei mutatkoznak. Kisebb áremelkedés még talán várható, viszont sokkal bizonytalanabb hogy hol és milyen mértékben fog ez megtörténni.
Az áremelkedés tényezői egyértelműen kifáradtak mára. A lakáspiac alakulása sok összetevő eredményeképpen alakul, vizsgáljuk meg ezeket a fontos eseményeket. Amennyire a 2010-es évek közepétől minden az áremelkedést és a forgalom emelkedését segítette, most a legtöbb tényező a fékeződés irányába hat. A gazdasági kilátások inkább a stagnálás irányába mutatnak, ilyen időkben pedig a lakáspiac sem tudja magát függetleníteni az általános folyamatoktól.
A korábbi – jelentős növekedést generáló – lakástámogatások egy része idén megszűnik:
- A falusi CSOK 2022.június 30-ig igényelhető
- A Babaváró hitel 2022. végéig él
- A Zöld hitel 200 milliár forintos kerete április végéig tarthat kiú
- 5%-os ÁFA új építésű lakásoknál év végén lejár
- Lakásfelújítási támogatás 2022. év végéig igényelhető.
A lakástámogatási lehetőségek költségvetési terhe olyan mértékű, hogy az a következő években már nem lesz fenntartható, tehát a választásokat követően nem várhatjuk a fenti programok megújítását.
Az új lakásoknál idén még van növekedés
A lakáspiac folyamatait jelentős mértékben meghatározzák az építőipari árak és az új lakások építése iránti kereslet. Idén még ez a kereslet kitart, de idővel az árak emelkedése kétségtelenül lehűti ezt. Márpedig az infláció beindult, az építőipari anyagárak, a bérek olyan mértékben emelkedtek, hogy azt már a kivitelezők nem fogják tudni a vevőkre hárítani, a nyereség pedig nem bír el ilyen terhet – tehát az építések a következő években csökkenni fognak. A Zöld hitel és az 5%-os ÁFA kifutása idén még besegít, de a következő években lassulás várható.
A lakás, mint befektetés
Az inflációnak azonban van egy másik arca is. A félelem az árak emelkedésétől, a befektetési lehetőségek szűkössége ismét a laskáspiac felé terelheti a befektetők egy részét. Ez több befektetőt is az ingatlanpiacra vonzhat, ez érződni fog idén különösen az új lakások esetében.
A jelenlegi árak mellett vásárolni lakást befektetési céllal már nem is olyan egyszerű – ha a hozamokat nézem. Számításaim szerint a lakás bérbeadás hozamszintje 5-10% között alakulhat – jobb vétel esetén a magasabb, kevésbé szerencsés vásárlásnál az alacsonyabb érték felé eltolódva.
Tehát nagyon körültekintően kell választani, de mindig vannak jó lehetőségek a piacon, csak időnként ezek megtalálása sokkal több munkát, idő ráfordítását igényelheti.
A turizmus visszaesését követően az élet normalizálódik, azonban szerintem a korábbi csúcsát már a külföldi turisták száma a közeljövőben nem fogja elérni – az ukrán háború is távol tartja őket. Az Airbnb láz is csitul, egyre több lakás megy át a hosszú távú albérleti piacra vagy kerül értékesítésre.
Aki most vásárol lakást befektetési céllal, az már inkább a pénz értékének a megőrzése és nem a magas hozam miatt dönt így.
A hitelkamatok emelkednek
Az emelkedő inflációval a kamatok emelkedése is megindult, drágulnak a lakáshitelek. Azok jártak jól, akik még időben és fix kamatozással vettek föl lakáshitelt. A változó kamat előnye elszállt, ez nagyon veszélyes tud lenni emelkedő kamatok mellett, de a fix és nagyobb kamatperiódusú hitel lehetőségek is folyamatosan drágulnak.
Tehát a lakásvásárlás költségei és kamatai emelkednek, ilyen időszakban különösen felértékelődnek a megfelelő pénzügyi ismeretek. Egyre kevésbé éri meg hitelből vásárolni lakást befektetési céllal, mivel a havi bevétel fedezheti a hitel törlesztését, azonban a kockázatok nőnek: kevésbé számolhatunk az áremelkedés pozitív hatásával, viszont az emelkedő kamatok negatív hatásával kalkulálnunk kell.
A lakáspiac hosszú távú árváltozásai az alábbi sorrendet szokták követni: az emelkedés Budapesten kezdődik, megyeszékhelyek, kedvelt városok követik, majd mindenhol beindul az áremelkedés. Az árak csökkenésének időszakában fordított a sorrend: vidéken szinte leáll a kereslet, az árak csökkenése begyorsul, eléri az árcsökkenés a nagyobb városokat, majd az áresés beindul a fővárosban is. Most inkább ez az utóbbi ciklus elejénél tarthatunk.
