Az MNB lakáspiaci elemzése szerint országosan már 18 százalékos szintre emelkedett a lakásárak túlértékeltsége. Budapesten már több éve kimutatott a túlértékeltség, a jelenlegi szint 15 százalék. Jön az árak csökkenése vagy inkább stagnáló árszintre számíthatunk?
Az MNB lakásárindex alapján 2021 harmadik és negyedik negyedévében rendre 9 százalékkal emelkedtek nominális értelemben a lakásárak országos átlagban. Ilyen erőteljes áremelkedés legutóbb 2003-ban volt.
A KSH lakásárindexe 2021-ben az új lakások ára 12 százalékos, a használt lakásoké 20 százalékos emelkedést mutatott. Az áremelkedés a vidéki városokban erőteljesebb, de Budapesten is tart még az árak emelkedése.
Érdekes, hogy az utóbbi időszakokban a fővárosi áremelkedés lassulása (10-ről 11 százalékra) mellett a vidéki városokban gyorsult fel az áremelkedés (18-ról 25 százalékra fél év alatt!).
Az ingatlanközvetítők tranzakciós adatai alapján 2022 első negyedévében folytatódott a lakásárak növekedése. Az MNB előzetes, ingatlanközvetítői adatokon alapuló lakásárindexe országos átlagban negyedéves alapon 10 százalékos, Budapesten pedig 9,5 százalékos nominális drágulást mértek.
Budapesten belül csökkentek a különbségek, a külső kerületekben jobban nőttek az átlagos négyzetméterárak a belső kerületekhez képest.
Akkor most jön az lakásárak csökkenése?
A lakosság nettó pénzügyi vagyona 2009 óta folyamatosan emelkedik, és a reáljövedelmek is folyamatos emelkedést mutatnak, a munka világában is inkább a hiány a jellemző, mint a munkanélküliség . A gazdaság állapota stabil, az általános infláció megugrása mellett nem szoktak a lakásárak csökkenni. A lakástámogatások eddig is támogató hatása mellett a lakáshitel kamatok emelkedésének kedvező hatása is fontos tényező.
Tehát rövid áttekintésünk eredményeként inkább azt mondhatjuk, hogy jelentősebb ütemű áresésre egyelőre nem számíthatunk. Fontos kérdés, hogy a befektetői lakásvásárlások mértéke hogyan alakul, de itt is inkább a korábbi állapotok kialakulására számíthatunk: Budapesten a lakásforgalom 40-50 százaléka volt hosszú éveken keresztül az ilyen célú vásárlás, ez némi mérséklődést mutat, de a pénzpiaci befektetések mellett változatlanul szerepe lesz a lakás befektetésnek is. A lakáspiaci tranzakciók száma nem mutat érdemi csökkenést, pedig az árak esését a kereslet csökkenése idézhetné elő.
A lakáspiac egyre megosztottabb lesz, elmúltak azok az évek, hogy akárhol akármit vehettünk, akkor is számíthattunk az árak emelkedésére. Jobban oda kell figyelnünk és az egyedi lehetőségek megragadására kell törekednünk.
Az újlakásoknál kétségtelenül eldurvult a helyzet, a 1,5 milliós négyzetméterár már a tömegek számára megfizethetetlen, de a felső középosztálytól feljebb érezhetően van kereslet és a kínálat csökkenést mutat.
A budapesti belváros és a Balaton árai már nagyon nem tudnak emelkedni, de ettől még drasztikus áresés sem fog történni. Felértékelődnek bizonyos területek, nőhet az áralku szerepe, de lényeges áresésre belátható időn belül nem számíthatunk.
