Jön a trendforduló a lakáspiacon?

2019 trendforduló volt a lakáspiacon: a válság óta 2018-ban kötötték a legtöbb lakás adásvételi szerződést, majd a KSH jelentése szerint 2019-ben hat év után először mérséklődött a lakáspiaci tranzakciók száma. Az év második felében országosan 10 százalékkal, Budapesten viszont több mint 25 százalékkal esett a forgalom. 2020 elején azonban ezek a számok még jobban bezuhantak. Áprilisban volt a mélypont, Budapesten 70 százalékkal csökkentek a tranzakciószámok, országosan ez 58 százalék volt.

Tehát sokként érte a vírusjárvány és a bevezetett drasztikus intézkedések a lakáspiacot. A válságkezelés módja és mértéke nagymértékben fogja meghatározni, hogy a lakáspiaci szereplők biztonságérzete és jövőképe hogyan alakul majd – ezen a ponton jelenleg nagy a bizonytalanság. Az Magyar Nemzeti Bank jelentésében már megemlíti, hogy a lakossági bizalom hiánya és a banki hitelezés szigorítása már érezteti a hatását, ugyanakkor a hitelmoratórium bevezetése megakadályozta a lakáspiac összeomlását. 

Irány a családi ház

A válság hatására érezhetően lelassultak a lakáspiaci folyamatok, mindenki kivárt. A kényszerhelyzetben lévő vevők engedtek az árból, de a piac összességében nem omlott össze, nem voltak nagyobb áresések. A kereslet is lassan élénkült, érzékelhetően erősödött az erkélyek, teraszok, családi házak iránti kereslet. Egyre többen igyekeztek kihasználni a magas árú városi ingatlan és a környező települések kedvezőbb árai adta lehetőséget, hogy társasházból saját családi házba költözzenek.

Végül aztán az erős július után a tavalyi évvel megegyező augusztusi forgalmat becsült a Duna House a hazai ingatlanpiacon. Éves szinten 85 ezerhez közelít a becsült tranzakciók száma, ami 2019-ben ilyenkor már átlépte a 100 ezres számot. Amennyiben a járvány második hulláma nyomán nem lesznek az ingatlanközvetítői munkát nehezítő társadalmi korlátozások, várhatóan tudja tartani a tavalyi szintet az ingatlanpiac, amellyel a Duna House által év elején jelzett 130-150 ezres tranzakciós becslési sáv alsó felét elérheti a piac. A hazai jelzáloghitelpiac is normalizálódott augusztusban, amikor is 77 milliárd forint lakáscélú jelzáloghitel realizálódott, amely a tavalyi MNB által publikált 68,6 milliárd forinthoz képest 11%-os emelkedést jelent. Az előző július hónap adatához képest a növekedés még jelentősebb, 16-22% közötti a Duna House becslése alapján.

Hogyan alakulnak a bérleti díjak?

 A koronavírus-járvány azonnal éreztette a hatását a bérlemények piacán is, főleg Budapest belső kerületeiben. A hosszú távú bérletre kínált lakások száma itt 10 százalékkal megugrott, miközben átlagosan 20 százalékos árcsökkenés volt megfigyelhető. Az Airbnb piac leállása és rossz kilátásai rengeteg rövidtávú bérbeadót irányított át az albérleti piacra.

Az Eurostat 2019-es adataiból kiderül, hogy Budapesten bár a legnagyobb mértékben nőttek a bérleti árak (15%) az előző évhez képest, még így is az európai nagyvárosok közötti sorrendben hátul szerepelt.

Az Eurostat felmérésben a nemzetközi tisztségviselők által használt bérlemények, lakások árait vizsgálják, így az árak nem a normál bérlet díjakról adnak képet, hanem a tipikusan jó vagy nagyon jó állapotú, jól felszerelt belvárosi lokációban elhelyezkedő lakásokról, amelyeknél az építés éve vagy jelentős korszerűsítése az elmúlt 10 évben történt. De a felmérés adatai mindenképpen jelzik, hogy a budapesti bérlakáspiac árai nem feszítettek, van még tere az emelkedésnek – hosszabb távon és a külföldi vevők megjelenése esetén mindenképpen. Azt is látnunk kell, hogy a teljes albérleti piacot a gazdasági folyamatok (növekedés, munkahelyteremtés, járványhelyzet) és jövedelmi viszonyok alakítják elsősorban, és a megnövekedett kínálat mindenképpen további árcsökkenést hozhat rövid távon.

Összegzés

Nem most kezdtem el a lakáspiaccal foglalkozni, korábbi összefoglaló elemzésemet itt olvashatja el.

Teljes a bizonytalanság a budapesti lakáspiacon. A belváros kissé túlárazottnak tűnik rövid távon, sokan kénytelenek, vagy a zöld és csönd miatt akarnak kijjebb költözni, változnak a lakásokkal szembeni elvárások is. (Van járványhatás és divat is ezekben a változásokban.) Sem a vevők, sem az eladók nem látnak tisztán. A tudatos, hosszú távon gondolkodó befektető számára ez a helyzet egyedi lehetőségeket tartogat, azonban a kockázatok is sokrétűek és felkészülten kell kezelni őket. Például az újlakás piaccal éppen ezért most nem is foglalkoztam….

Mivel az albérleti piac is egyre telítettebb, az árak inkább csökkennek, mint sem emelkednének, így a befektetési célú lakásvásárlásnál óvatosnak kell lenni: sok munkával kell megkeresni az egyedi lehetőségeket, ahol jó áron, remek helyen és adottságok mellett lehet befektetni. Óvatlan vevő könnyen csapdába kerülhet, azt se higgye el, hogy a lakáskiadás egyszerű passzív jövedelemszerzési megoldás.

Keressen meg és segítek a megfelelő lakás kiválasztásában.

dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu
0620/462-8850.