A lakáspiac túl nagy torta, elsősorban ennek a budapesti szeletével foglalkozik a cikk. Az adatokat elsősorban az MNB novemberi lakáspiaci jelentéséből vettük.
A foglalkoztatottság változatlanul erős, az átlagos keresetek éves összevetésben 18 százalékkal emelkedtek 2023 második negyedévében. Ugyanakkor a magas infláció okozta reálbércsökkenés és a pesszimistább várakozások érdemben visszavetették a keresletet a lakáspiacon. A folytatódó dezinfláció 2024-től a lakosság reáljövedelmének emelkedésével, a kedvezőbb hitelkondíciókkal és az újonnan bejelentett otthonteremtési támogatások segítségével fokozatosan növekvő pályára állíthatják a lakáspiaci aktivitást.
Milyen volt 2023. harmadik negyedév a lakáspiacon?
A lakásárak 2023 második negyedévében éves szinten 0,8 százalékkal mérséklődtek. Az árak év/év csökkenésére 9 év óta nem volt példa, ugyanakkor a harmadik negyedévben kismértékben újra emelkedhettek a lakásárak. Településtípus szerint a második negyedévben a községekben volt megfigyelhető érdemi, 8,1 százalékos nominális éves csökkenés, míg Budapesten és a vidéki városokban átlagosan rendre 4,9 és 1,1 százalékkal nőttek a lakásárak egy év alatt. 2022 második felétől országosan enyhült a lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított felülértékeltsége, azonban a korábbi évekkel összevetve az továbbra is magasnak számít. Különösen a fővárosban.
A 2023 harmadik negyedévében megvalósult lakáspiaci tranzakciók száma 11 százalékkal csökkent éves összevetésben, azonban az előző negyedévhez képest már 10 százalékos növekedés volt megfigyelhető. A továbbra is alacsony aktivitás hozzájárult a kínálati árak csökkentéséhez és a piaci alku növekedéséhez. A kiadó albérletek kínálata éves összevetésben stagnált, azonban a lakásárakkal ellentétben a bérleti díjak tovább emelkedtek, ugyanakkor már alacsonyabb, 13 százalékos éves ütemben.
A bankok 2023 harmadik negyedévében már élénkülő keresletet tapasztaltak a lakáshitelek iránt, előre tekintve pedig döntő többségük az élénkülés folytatódásával számol, ugyanakkor az új hitelszerződések volumene még 41 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakától. A városi CSOK kivezetése és a babaváró kölcsön igénybe vevői körének szűkítése 2024-től a lakáshitel-kereslet csökkenése irányába hat, ugyanakkor e hatást tompíthatja az október végén bejelentett CSOK Plusz program, amely 2024-től a gyermeket vállaló házaspárok számára teszi lehetővé kedvezményes kamatozású hitel felvételét.
Az idei év hátralevő részében a CSOK Plusz 2024-es indulása és a falusi CSOK támogatási összegének jövő évi emelése kivárásra ösztönözhet a programokra jogosultak körében. Budapesten a kétgyermekes háztartások számára 2023 folyamán javult, vidéken viszont kedvezőbb szintről ugyan, de romlott az új lakások hitelből történő megvásárlásának elérhetősége. A gyermeket nem vállaló háztartások számára az új lakások elérhetősége jelentősen romlott, ez köszön vissza a kereslet visszaesésében.
A hazai építőipar számára a legfőbb korlát továbbra is az elégtelen kereslet. Az építőiparban foglalkoztatottak száma változatlanul történelmi csúcson van, melynek fenntartása komoly kihívást jelent a szektor számára. A 2023 első három negyedévében használatbavételi engedélyt kapott lakások száma éves összevetésben ötödével csökkent, a fővárosi újlakásátadások száma pedig ugyanezen időtávon 29 százalékkal esett vissza. Budapesten továbbra is alacsony számban adtak el újlakásokat a harmadik negyedévben, az előző év azonos negyedévi eladásokhoz képest 41 százalékkal kevesebbet. A fővárosi újlakás-fejlesztéseken belül bővült az építési engedélyt szerzett projektek lakásszáma, ahol a kivitelezés és értékesítés még nem kezdődött el és ez növekedési tartalékot jelenthet a kereslet élénkülése érdekében.
Mit hoz 2024. év a lakáspiacon?
A fenti kérdésre akkor lehet jó választ adni, ha látjuk, hogy a gazdasági élet képes gyorsan normalizálódni. Sokan várják a lakásárak drasztikus zuhanását, azonban ezt semmi sem indokolja. Inkább az árak lemorzsolódásáról lehetett beszélni, az egyedi alkuk hatása nem okozott jelentősebb áresést, az eladók nagyobb része inkább kivárt.
2024-ben az infláció velünk marad – bár alacsonyabb szinten stabilizálódva. Ez a lakáspiac szempontjából inkább az árakat megtámasztó tényező. A befektetők ismét megjelentek a budapesti lakáspiacon, ők keresik a nagyobb alkuval vásárolható lakásokat, hiszen 15-20 százalékos árengedmény esetén már a befektetés megtérülése 10 százalék körül alakulhat. Legnagyobb gondban az első lakást vásárló fiatalok vannak, ők szülői segítség nélkül alig boldogulnak.
A lakáspiac legnagyobb gondjai változatlanul fennállnak és egyre inkább nyomasztó, megoldatlan anyagi teher hegyet emelnek a társasházak és a lakástulajdonosok elé – nevezetesen a romló lakásállományra gondolok. Érdemi állami segítség nélkül a katasztrófális helyzet 5-10 éven belül látványosan fog megjelenni, a mai „szőnyeg alá söprés” akkor már nem lesz opció….
A másik állami feladat egy szociális és bérleti rendszerű lakásépítési program elindítása lenne a lakhatáshoz való alapvető jog biztosítása érdekében, ami a XXI. században már talán kezelhető lenne állami források átcsoportosításával.
