2018 első félévében tovább emelkedtek a hazai lakásárak, a félév végén 16,2 százalék volt az aggregált MNB lakásárindex éves növekedési üteme, ami gyorsabb dinamikát jelent a 2017. év végi 14,6 százalékos növekedési ütemhez képest. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) mérése szerint mind az új, mind pedig a használt lakások ára tovább emelkedett 2018 első féléve során. A használt lakások éves növekedése 10,6 százalék volt félévkor, ami nagyobb az előző év végi 6,2 százalékos értéknél.
Az új lakások 10,4 százalékkal drágultak egy év alatt, ami szintén magasabb dinamikát
jelent 2017-hez képest. A hazai lakásárak szintje nominális értelemben már 40 százalékkal meghaladja a
2008. év végi szintet, de reálértelemben is 9 százalékkal tartózkodnak feljebb a válság előtti szinthez képest. Kizárólag a jelenlegi ciklust tekintve még nagyobb a drágulás mértéke: 2013. évhez képest nominálisan 78, reálértéken pedig 68 százalékkal van magasabban a lakásárak szintje!
Budapesten tovább gyorsult a lakásárak növekedési üteme. A fővárosban és a nagyobb
településeken, ahol eddig is nagyobb mértékű emelkedés volt, tovább gyorsult az áremelkedés, míg a községekben lassulás volt jellemző. 2018. első félév végén Budapesten 20,2 százalékot tett ki a lakásárak éves nominális növekedési üteme, ami jelentősen gyorsabb dinamikát mutat a 2017. év végi 15,6 százalékhoz képest. A vidéki városokban 16,3 százalék volt az emelkedés éves mértéke, szemben a 2017 végi 13,3 százalékkal. A községekben a ugyanezen időszak alatt 16,9 százalékról 11,8 százalékra lassult
az árdinamika.
Budapesten mindezek tükrében a lakásárak szintje nominálisan már 84 százalékkal, míg
reálértelemben 43 százalékkal tartózkodik magasabban a 2008. év végi szinthez képest. A jelenlegi ciklusban emellett a fővárosi árak már nominálisan 131 százalékkal emelkedtek. Előzetes számítások szerint 2018 harmadik negyedévében tovább emelkedtek a hazai lakásárak mind országos átlagban, mind pedig a fővárosban. Az előzetes lakásárindex szerint mindezek mellett Budapesten egy negyedév alatt 5,9 százalékkal (éves szinten 23,9 százalék) emelkedtek az árak!
Az adásvételek száma is tovább bővült, 2018. félév végén éves viszonylatban a magánszemélyek által lebonyolított adásvételek száma 168 ezret tett ki, ami 5,8 százalékkal haladja meg az előző év azonos időszakának értékét. A tranzakciók száma ezzel már enyhén a hosszú távú átlag felett tartózkodik, de még érdemben elmarad a korábbi ciklusban tapasztalt 200 ezres éves adásvétel számot
többször is meghaladó szinttől. Félév végén 22 százalék volt Budapest aránya a piaci forgalmon belül, ami 2015 elején még 33 százalék volt. A községekben lebonyolított adásvételek aránya eközben 20 százalékról 24 százalékra nőtt.
Az értékesített lakások átlagos ára éves alapon már csökkenést mutat 2018 második negyedévében.
Mindez – a lakásárak érdemi emelkedése mellett – azt jelenti, hogy a minőségi összetételt tekintve egyre rosszabb (alapterület, állapot, kor, energetika, elhelyezkedés szempontjából), vagyis olcsóbb lakások cserélnek gazdát. Budapestet tekintve jól látható, hogy az összetételhatás-index – ami megmutatja, hogy az értékesített lakások átlagos ára kizárólag a minőségi összetétel megváltozásának hatására miként változik – többnyire negatív tartományban volt a jelenlegi fellendülés alatt. Tehát fokozatosan egyre rosszabb minőségű, és így relatíve olcsóbb lakás cserélt gazdát. Mindez azzal is öszszefüggésben állhat, hogy a ciklus kezdetekor inkább a tehetősebb, nagyobb megtakarítással rendelkezők vásároltak jobb minőségű lakásokat.
Budapesten a lakásárak szintje már meghaladja a makrogazdasági fundamentumok által indokoltat. 2018-ban a lakáspiaci élénkülés a lakosság javuló jövedelmi és kedvező munkaerő-piaci helyzete mellett ment végbe. Becslésünk szerint országos átlagban így még a makrogazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak a lakásárak. Budapesten azonban már meghaladja a lakásárak szintje a gazdasági fundamentumok által indokoltat.
2018-ban a reál lakásárak országos átlagban tovább emelkedhetnek, az árak dinamikája azonban fokozatosan mérséklődhet: az idei első negyedévben tapasztalt 14,6 százalékos reál lakásár-emelkedés az év végére 11,5 százalékra lassulhat, így az éves reál lakásárak átlagosan 13 százalékos emelkedése várható (nominálisan 16,2 százalék).
Budapesten még az átlagkeresetek emelkedése ellenére is egyre kevésbé megfizethetőek a lakások. Országos átlagban 5,4 és 9,4 évnyi nettó átlagbér összegét teszi ki egy 65 négyzetméteres használt és új lakás ára, amely értékek nem változtak érdemben 2013 óta. Budapesten azonban 2013-ban még csupán 5,9 évnyi átlagbér volt szükséges egy 65 négyzetméteres lakás megvásárlásához átlagosan, ami 2018-ra 8,9 évnyi átlagjövedelemre emelkedett. Mindez budapesti új lakások esetén már több mint 10 évnyi jövedelmet tesz ki.
