A lakáspiac trendjei

Nem csak a járványhelyzet következtében alakul át a hazai lakáspiac, a változás egyszerre több „fronton” is zajlik. Nézzük át a legfontosabb jövőbeli trendeket.

Panel versus családi ház

Ahogyan azt a Conclude hírlevele is megállapította, mára túlértékeltté váltak a kisebb lakások (főleg a panelek) a családi házakhoz képest. A 2008-as válságot követően jól nyomon követhető volt a lakásár emelkedés folyamata: először a belvárosi kisebb méretű lakások ára emelkedett, aztán erősödött az áremelkedés a minőségi, főleg V.kerületi elit lakásoknál. A jelenségnek elsősorban demográfiai és pénzügyi okai voltak, kevés volt a családi házat kereső és elég önerővel rendelkező gyermekes család, továbbá a családi házas agglomerációból időigényes bejutni a belvárosba. Jelentős befektetői kereslet is folyamatosan jelen volt (forgalom 40-50%-a!), amely szintén a belvárosi, kiadható lakásokat részesítette előnyben.

Most azonban megváltozhat a fenti trend, a jobb minőségű agglomerációban, külső kerületekben a családi házas ingatlanok felértékelődhetnek a lakótelepi lakásokhoz képest.

A Conclude egy érdekes összehasonlítással él, a telekár nélküli árakat hasonlítja össze egy békésmegyeri panel és szentendrei családi ház esetét példaként elemezve. Ha a módszerrel nem is, de az eredményükkel mindenképpen egyetértek: a panel felértékelté vált a családi házakhoz képest és ez most változni fog. Persze nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy a két lakás vásárlói köre merőben más, de a jövőben növekedni fog a kereslet a családi házak iránt és csökken a kisebb panelek iránt.

Több ok miatt is elindulhat a fenti folyamat visszarendeződése. Egyre többen fognak (részlegesen) távmunkában dolgozni, vagy a belvárostól távolabbra eső munkahelyre járni. Megerősödött anyagilag egy sajnos nem túl széles réteg, akik a jelenlegi olcsó hitelekkel élve már megengedhetik maguknak a családi ház vásárlását. Bár csökken, de még mindig jelentős a CSOK és Babaváró hitel lakáspiaci hatása, amely szintén erősíti a családi házas keresletet.

Nem mellékes tényező az sem, hogy erősödik az „én házam, az én váram” életérzés, egyre rosszabb a belvárosi autós közlekedés, a parkolási lehetőségek, és az életkörülmények (zaj, és porszennyeződés).

További várható lakáspiaci trendek

Érezhetően megtorpant a befektetői érdeklődés a lakáspiacon, ami elsősorban a magas árak miatt fékeződött le. Azonban látva a pénzpiaci változásokat és a befektetési lehetőségek hiányát, ismét fel fognak erősödni a befektetői vásárlások, azonban ez már az airbnb szigorítások miatt nem éri el a korábbi mértéket és kevésbé lesz belváros orientált. Pontosabban lesz egy külföldi befektetői kereslet (mint a 2000-es évek elején), amely a frekventált belvárosi részekre fog korlátozódni, és erősödik a kevesebb pénzzel a piacra lépő befektetők jelenléte, akik olcsóbb, külső kerületi, de zöldövezeti, jó vasúti közlekedésű lakásokat, házakat fognak keresni.

A barnamezős fejlesztések ÁFA kedvezménye és az építőipari kapacitások kihasználása miatt várhatóan kissé erősödhet az új lakások értékesítése, ez azonban még az ösztönzők ellenére is elmarad a lakásállomány megújulásához szükséges mértéktől. A budapesti lakások többsége borzasztó állapotban van (főleg maguk a házak, épületek), tehát elengedhetetlenül szükségessé válik az elhasználódott épületek megújulását segítő pályázati program elindítása. Ez sajnos hosszabb távlatot nézve erősíteni fogja a ma is érezhető szakadékot a leromló állapotú házak és a felújított, újszerű épületek között.

Befektetői szemmel nézve a változásokat, azt kell mondanom, hogy egyre jobb lehetőségek adódnak. Amíg nem rajzolódnak ki egyértelműen a fenti trendvonalak, addig remek beszállási pontokat látok és jelenleg az áralku mértéke is helyenként 10-20%-os, ami a hirdetési árakat félrevezetővé teszi – ezekből jelenleg jócskán lehet alkudni, mivel a legtöbb eladónak fogalma sincs a valós piaci árakról, a jövő bizonytalanságát látva pedig sokan hajlandóak az árengedményre.

Lakás befektetéshez kérje a segítségemet.

dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu
0620/462-8850