Ha csak az aktuális lakásárakat nézzük és semmi mást, akkor joggal gondolhatnánk, hogy ez rossz ötlet. Ilyen magas áron vásárolni?
Lakás vásárlása befektetési céllal
Fontos megjegyeznem, hogy nem az országos helyzetről írok, hiszen az sokkal összetettebb és területenként változó körülményekkel kellene szembesülni. Csak Budapest lakáspiacát veszem figyelembe.
A 2008-as válságot követően – sokan még emlékszünk rá – hosszú-hosszú évek teltek el úgy, hogy a lakáspiacon szinte nem volt vevő, az árak pedig nagyot zuhantak. 2014-ben kezdett valami kedvező folyamat elindulni, akik ekkor vásároltak lakást, azok könnyen találhattak jó befektetési lehetőséget akár 10 millió forint alatt is. Legalábbis ez most visszatekintve úgy látjuk, hogy ez jó befektetés volt, de akkor elég nagy bátorság kellett a vásárláshoz….
Ha 2014-ben vettünk lakást
Ezek a lakások ma már 50 millió forint körüli árnál tartanak. Eltelt nyolc év. Visszatekintve nem volt rossz döntés akkor és ott lakásba fektetni.
De nézzük a számokat kicsit részletesebben. Ha vettünk egy budapesti lakást mondjuk 12 millió forintos áron (60 m2 13. kerület) nyolc éve, és azt kezdetben 50 ezer, majd napjainkban már inkább 130 ezer forintos havi bérleti díjon tudjuk kiadni, akkor van egy feltételezett 6,5 millió forintos bérleti díj bevétellel – ha az feltételezzük, hogy két hónapig nincs bevétel, mert bérlőt keresünk vagy a lakásfelújítás miatt van kieső bevételünk. Tehát nyolc év alatt volt 38 millió forint bevételünk a lakás értékének növekedéséből és 6,5 millió forint bérleti díj bevétel, amit 975 ezer forint adó és némi költség (számoljunk most évi 200 ezer forinttal) csökkent. Így a nyolc év tiszta hozama 42 millió forint, azaz évi 5,3 millió forint. Ez nagyon szép, 44 százalékos éves hozam!
Lakás befektetés hitellel
De lássuk, hogy mi történt volna, ha nincs elég pénzünk és hitelt veszünk fel. Akkor a példa szerint 5 millió forint önerő mellett 7 millió forint hitelre volt szükségünk. Ennek nyolc éves törlesztése havi 85 ezer forint költséget jelent fix kamat mellett. Tehát a fenti számítás úgy módosul, hogy az adó és egyéb költségek mellett van évi 1.020 ezer forint hiteltörlesztésünk is. Így a teljes hozamunk 34 millió forint, ami 84 százalékos éves hozamot mutat az önerővel, mint befektetéssel számolva.
Természetesen ezek csak példaszámítások, de nagyon közel járhatunk a valós adatokhoz. A múlt elemzése mindig könnyű, bárcsak ilyen könnyű lenne egy befektetési döntés meghozatala, mint a múlt számainak vizsgálata….. De 2014-ben meghozni ezt a döntést, hát valóban bátorság kellett hozzá.
Mibe fektessek 2022-ben?
Teljesen más a helyzet ma, 2022-ben. Miért? Vegyünk sorra pár napjainkra jellemző körülményt, ami mindenképpen befolyásolja a döntésünket:
- orosz-ukrán háború
- magas infláció
- magas és emelkedő lakáshitel kamatok
- recessziós gazdasági környezet
- magas lakásárak
- gyenge forint
Milyen befektetési döntést hozunk ilyen feltételek mellett? Nem könnyű a döntés, most is kell hozzá bátorság (is).
Ha sorra vesszük az egyes befektetési lehetőségeket, akkor röviden ezt látjuk:
- a tőzsdék túlárazottak, idén legalább 20%-os áresés zajlott, de nem látni a végét
- a kötvények kamatai emelkednek
- az arany háború ellenére sem emelkedik
- a lakásárak irreálisnak tűnnek
Tehát ma sem könnyű befektetési döntést hozni. Vegyünk részvény, amikor recesszió fenyeget? Ilyen USD és EUR árfolyam mellett deviza alapú befektetés? (Ugyanis a hazai tőzsde szóba sem jöhet – de erről már sokat írtam.) Vagy emelkedő kamat környezetben, magas infláció mellett kötvényt? Biztosan nem lesz reálhozam….
Az arany külön sztori, de csak hosszú távra, biztonsági tartaléknak érdemes venni, pár éves emelkedésben bízva eléggé kockázatos.
Marad a lakás befektetés? Nézzünk erre most is egy kis számítást.
Lakás befektetés 2022-ben
Ez sem tűnik jó döntésnek, hiszen a lakásárak emelkedése nagyon lerontja a befektetésünk hozam kilátásait. De azért nézzük meg, hogy milyen feltételek esetén érné meg egy lakást vásárolni lakáshitel felhasználásával befektetési célra?
Maradva az előző példánál napjainkban egy 60 m2-es budapesti lakás árát tegyük 50 millió forintra. Ennek megvásárlásához 14 millió forint önerőre és 36 millió forint hitelre van szükség. A hitel havi törlesztése 320 ezer forint és már 15 éves futamidőt kell választanunk, mert egyébként nagyon magas jövedelmet várna el a bank és a törlesztőnk is túl magas lenne.
Viszont itt már a bérleti díj bevételünk ezt az összeget nem igazán fogja elérni, tehát a bérleti díj mellett be kell szállnunk némi pénzzel a lakáshitel törlesztésébe. De most túl távolinak tűnik egy 15 éves befektetés, számoljunk most csak 10 éves befektetési megtérülést.
Tehát az éves lakáshitel törlesztésünk 3,8 millió forint és 130 ezer forint havi induló bevétellel számolunk, akkor a növekvő bérleti díjak esetén (feltételezve, hogy 3 év után már 230 ezer havi díjat kérhetünk el, később pedig mondjuk 300-320 ezer forintot), akkor az adófizetés és a költségek levonása után van 15 millió forint bérleti díj bevételünk 10 év alatt, és nehéz megmondani, hogy milyen lakásár emelkedéssel számolhatnánk.
Tehát 10 év alatt a 14 millió forintos befektetésünk megtérül és van egy lakásunk, amelynek az éves 3,8 millió forintos lakáshitel törlesztését még további 5 évig fizetnünk kell, viszont ez akár az albérleti díjból meg is történhet.
Ezt követően lesz egy tehermentes lakásunk! Hogy számszakilag milyen most a befektetésünk éves megtérülése, az láthatóan a lakásárak alakulásától függ. De mi lenne, ha ezt a tényezőt a nagy bizonytalanság miatt ki is hagyjuk a számításból és beérjük az alábbi eredménnyel:
- van 15 év alatt egy lakásunk
- van jól tervezhető albérleti díj bevételünk
Ha azt mondom, hogy a pénz egyre inkább egy virtuális, értékében könnyen változó valami, míg a lakásra mindig szükség lesz és persze hullámzó lakásárak mellett, de folyamatos bérleti díj bevételt termel – amelyet a reálbérek, a gazdasági helyzet, munkanélküliség és sok más dolog határoz meg, de még 2008-ban is ki lehetett adni értelmes áron egy lakást. Szóval nem rossz dolog a pénz helyett egy valós, kézzel fogható, a gazdasági folyamatokhoz automatikusan alkalmazkodó eszközt birtokolnunk. Ez a lakás.
Persze itt is vannak kockázatok:
- lakás túlkínálat alakul ki
- csökkennek a reál bérleti díjak
- válság és világvége lesz
Nehéz ezeket a kockázatokat előre látni, de azért próbáljuk meg. A lakás túlkínálatnak belátható időn belül kicsi az esélye, hiszen éppen emelkednek az árak, a lakásépítés költségei, tehát mitől lenne túlkínálat? Csak akkor lehetne, ha túl sokan hagyják itt Budapestet és sok üres lakás lesz.
Ez utóbbi esetben csökkenhetnek a bérleti díjak is, egyéb esetben inkább a reálbérekkel együtt szoktak emelkedni, mert még Budapest a gazdasági központ, itt mindig van állás, ide költöznek vidékről és nem fordítva.
Azzal a helyzettel nem szeretnék foglalkozni, hogy világvége, háború és válság lesz. Akkor ez lesz a legkevésbé fontos kérdés az életünkben….
Szerintem azért érdemes 2022-ben is lakás befektetésben gondolkozni, mert valós, fizikai valójában is létező dolgot vásárolunk, amelynek mindig lesz értéke, folyamatos bevételt termel, a lakást vagy a gyermekünk kapja vagy nyugdíjkiegészítésnek fog jól jönni a bérleti díj bevétel.
Az alternatívaként létező befektetések kockázatát nagyobbnak látom (részvény, kötvény és ezek klónjai a befektetési alapok).
Amennyiben érdekli egy budapesti lakás befektetés, keressen meg.
dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu
0620/462-8850.
