2023 második félévében tovább folytatódott a mélyrepülés a fővárosi újlakás piacon. A használt lakásoknál egyértelmű volt a kereslet visszaesése, ezt pedig az új kínálat is azonnal lekövette.
„Az általánosan romló keretfeltételek következtében az első fél évi 1570 lakás után júliustól decemberig mindössze 1390 kétlakásosnál nagyobb házban épült lakást értékesítettek, aminél kevesebb legutoljára 2014 első felében talált gazdára. Az éves 2960 darabos eladás kereken 50%-os a visszaesés 2022-höz képest, ez az elmúlt kilenc év legalacsonyabb volumene” – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
Az év egészében elindított 178 projekt körülbelül 25%-os, a 3500-as új lakásmennyiség viszont már 45%-os visszaesés a megelőző évhez képest, azaz az átlagos projektméret is jócskán, 20 lakásosra csökkent. Mindez ugyancsak a 2014-15-ös (válság utáni) helyzetet idézi. A Bankweb folyamatosan figyelemmel kíséri a lakásbefektetéseket, különösen a budapesti vásárlási lehetőségekre figyelünk.
A beruházói aktivitás visszaesett, de továbbra is a XIII. kerületben a legélénkebb az újlakás építés volumene: a 3500 újonnan piacra került lakás közel fele, mintegy 1630 itt épül meg. A XIV. kerület bő 500 új otthonnal a második, míg meglepetésre a dobogó közelébe korábban soha nem jutó XIX. kerület a harmadik, noha itt mindössze 170 lakás értékesítése indult el három társasházban.
Ha a projektek darabszámát nézzük, akkor már más a kép. 26 új beruházás értékesítése indult a III. kerületben, 23 a XI.-ben és 18-18 a II. és a XIII. kerületben. Míg azonban a három budai városrészben mindössze 5-6 lakásos az átlagos projektméret, a XIII. kerületben főváros szerte a legnagyobb, 91 lakásos egy tipikus új társasház. Új projekt értékesítése csupán két kerületben, az I.-ben és a – nagy meglepetésre a hagyományosan is az egyik fő lakásépítési színtérnek tekintett – IX.-ben nem indult tavaly.
A lakásépítők visszafogottságát mutatja, hogy míg 2022-ben összesen 31 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg a fővárosban, amelyből húsz meghaladta a 100 lakásos volument, tavaly már csak 16 nagy beruházás került piacra (ráadásul ebből kettő év elején indult és év végére le is állt). Ezek közül mindössze kilenc éri el a 100 lakásos méretet.
Megtorpant az újlakás piac
Az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint 2023-ban a tavalyinál valamivel kevesebb, mintegy 6200 új társasházi lakás került átadásra Budapesten. Ennek negyede, 1600 a XIII. kerületben készült el, amit 630-630 lakással a III. és a XIV. kerületek követnek. Az, hogy tavaly az új kínálat meghaladta a keresletet, negatív hatással volt az eladatlan lakáskészletre. A 2024. január elején elérhető, azonnal költözhető 1200 darabos új lakás az elmúlt tíz évben a második legnagyobb féléves volumen. Aki rögtön költözne, az a X., XI. és XIII. kerületekben találhat legkönnyebben ingatlant, itt egyenként 160-180 lakásból válogathatunk jelenleg. Építés alatt álló további 5200 lakás a fővárosi eladatlan készlet, ebből minden harmadik a XIII. kerületben található.
Egyelőre nehéz megjósolni, hogy vajon a 2023-as évvel magunk mögött tudhatjuk-e az újlakás-piaci mélypontot. A korábban érvényes 5%-os lakásáfa visszaigénylés lehetősége az új CSOK Plusz keretében Budapesten megszűnik, az illetékkedvezmény viszont marad. Csakúgy, mint az 5%-os lakásáfa még elvileg öt éven keresztül, abban az esetben, ha az építési engedélyt 2024 végéig megszerzi a projekt.
Már most is érezhetően lelassult az áremelkedés, illetve egyre gyakrabban élnek előértékesítési kedvezményekkel, árazási akciókkal a beruházók. Összességében tehát a lakáspiac egészéhez hasonlóan ebben a szegmensben is az általános gazdasági peremfeltételek alakulásához (reáljövedelmek, gazdasági növekedés, kamatszintek változása) tudjuk kötni várakozásainkat.
Jelenleg építés alatt álló, 2024-es átadású lakásokra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisát mintegy 1,48 millió Ft/m2 átlagár adódik Budapesten, ami egy év alatt 18%-os drágulást, azaz reálértéken nagyjából stagnálást jelent. Ráadásul, ha 2025-ös átadással nézzük, ez az átlagár akkor sem érezhetően drágább (noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételezne, s az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár). „Az, hogy egy frissen hirdetni kezdett, metróvonalon épülő projektben jelenleg el lehet csípni 900 ezer Ft/m2 alatti bevezető árakat mutatja, hogy a beruházók is tapogatóznak, vajon hol az az árszint, ahol újra megjelennek a vevők” – érzékelteti a helyzetet Valkó Dávid.
