Az idén eddig megjelent lakáspiaci híreket, elemzéseket olvasva az elmúlt évekhez képest alaposabb okunk van abban reménykedni, hogy 2014 trendfordulóként fog bevonulni a szakmai köztudatba – írja az OTP Jelzálogbank elemzése.
Öt év mélyrepülés és stagnálás után a forgalom növekedésnek indulhat, a lakásépítések volumene pozitív irányban mozdulhat el, illetve időben ezekhez képest késleltetve az átlagos árszint emelkedhet. Az okok sokrétűek az OTP Jelzálogbank elemzése szerint, talán a legfontosabbak az alacsony árak, valamint a kedvező hitelkamat-szint, a magas hozamú befektetési lehetőségek, illetve az emelkedő reáljövedelmek.
Mindezek mellett egy további, kevésbé megfogható kereslet-élénkítő tényező lehet az évek óta százezres nagyságrendűre duzzadt, „normális” életmenetből származó elhalasztott kereslet aktivizálódása – vélik az elemzők.
A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a lakáshitelezés – nagyon mély bázisról indulva – csaknem két és fél éves csúcsot ért el áprilisban: 18,6 milliárd forintnyi forintalapú lakáshitelt helyeztek ki a bankok. Ezzel párhuzamosan a háztartások hiteltartozása (6802,6 milliárd forintos teljes lakossági hitelállomány; nagyjából felerészben lakáscélú hitel) a válság kitörése óta a legkisebb szintre csökkent.
A hitelfelvételi hajlandóságot minden bizonnyal erősíti, hogy az új lakáshitelek átlagos kamatszintje tovább mérséklődik, a legfrissebb adatok szerint 7 százalékos szinten áll.
Hány évet dolgozunk egy lakásért?
Az elméleti mutatószám, amely azt fejezi ki, hogy hány évi nettó átlagjövedelmet kell teljes egészében félretenni egy átlagos (a tavalyi eladások alapján kerekítve 60 négyzetméteres) lakóingatlan-hitelfelvétel nélküli megvásárlásához. Míg 2003-2004-ben, a lakáspiaci boom csúcsán 9,5-10 év volt a vizsgált mutató, ez a válság elejére 8,5 évre, majd az óta – a csökkenő áraknak és a növekvő kereseteknek együttesen köszönhetően – alig 6 évre esett.
A nominális árszint jelenleg a 2003-as mértéket idézi. Leegyszerűsített – és több szempontból elméleti – számítással élve, ha a 4,4 milliós lakóingatlan-állományt egyenként az eladási árak alapján becsült 9 millió forintos átlagértékkel számoljuk, akkor a 17,2 százalékos árcsökkenés 6,8 ezer milliárd forintos értékvesztést jelent. Azaz egy főre vetítve nagyjából 690 ezer forintnyi lakóingatlan-vagyon tűnt el öt év alatt.
Ami a területi eloszlást illeti: tögtön szembetűnő a jelentős, 41 százalékos árszintemelkedés Somogy megyében. Ennek oka, hogy az eladásokban manapság a korábbinál jóval nagyobb részesedést hasítanak ki a jó minőségű, drágább, gyakran közvetlen Balaton-parti ingatlanok, a korábbinál jelentősebb arányban újépítésű apartmanok.
Áremelkedés még Tolna, Békés, illetve minden bizonnyal a kecskeméti Mercedes-beruházásnak köszönhetően Bács-Kiskun, valamint az elsősorban az Audi beruházásai és a nyugati határszél miatt folyamatos ingatlankeresletet produkáló Győr-Moson-Sopron megyében ment végbe a válság során.
A legnagyobb, közel 20 százalékos áresés Komárom-Esztergom és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében történt. Talán nem véletlen, hogy a hátulról a harmadik helyezett Fejér megyével együtt ezek a térségek hazánk hagyományos ipari övezetei, ahol a válságban több tényezős – például a lakáshitel-felvételhez, így a hosszú távú elköteleződéshez kapcsolódó – bizonytalanság az átlagosnál jobban hathatott. Összességében a válság alatt a regionális árolló kinyílt: a legolcsóbb és legdrágább megyék közti átlagár-különbség a 2008-as 2,2-szeresről 2013-ra 2,8-szorosra nőtt.
Forrás: vg.hu
