Hat éve figyelem a budapesti lakáspiacot és segítek a befektetni vágyóknak a megfelelő ingatlan kiválasztásában. Ugyan így vizsgálom a nemzetközi (főleg régiós) lakáspiacot is, igyekszem előre jelezni a folyamatokat és a saját lakás befektetéseimen, lakáskiadásaimon szerzett gyakorlati tapasztalatokat megosztom az ilyen típusú befektetés iránt érdeklődőkkel.
Bizonyára én az optimisták közé tartozom, amikor azt mondom, hogy a budapesti lakáspiacon még 2-3 jó év várható, amikor átlagosan évi 5%-os áremelkedés azért még elérhető. Természetesen ehhez jól kell megválasztani a befektetési célú lakást. De a jelenlegi bérleti díjak mellett is 5-7%/év hozam mindenképpen elérhető az ilyen típusú befektetésekkel, ami a mostani átlagos hozamszinten nézve nagyon jónak minősíthető.
Azonban az élet nem áll meg, új lehetőségeket kell felkutatni. Lassan telítődik a piac, szóval valamilyen új lehetőség felé kell elmozdulni.
Vegyünk lakás piaci ár alatt
Tele van az internet olyan hirdetésekkel, amelyekben kb. féláron érhetőek el egész jó lakások – azonban hamar kiderül, hogy követelésvásárlásról van szó. Mivel ez a cikk nem erről szól, így engedjék meg, hogy erről a kockázatosabb piaci lehetőségről most ne írjak, de ha valakit érdekel, akkor keressen meg és elmondom az észrevételeimet.
Van egy ennél kevésbé kockázatos lehetőség is, ami azért más, mint a piaci feltételű ingatlan vásárlás, de a kockázatok feltárhatóak, kezelhetőek, ezért itt én is látok komoly üzleti lehetőségeket: ez a szegmens a végrehajtási árverések keretében történő vásárlás.
Az árverés korábban is jó lehetőség volt, de hallottam olyan történeteket, hogy nagy darab emberek álltak mögénk, ha bizonyos ingatlanra licitálni mertünk volna és meggyőztek, hogy ne emeljük fel a kezünket. Hát most online árverési rendszer van, ami lényegesen kevesebb „mahinációra” ad lehetőséget.
Az árverezési oldal itt található: arveres.mbvk.hu
Szokás szerint óvatosságra intenék mindenkit. Látszólag egyszerű a rendszer használata, egy gyors regisztráció, végrehajtónál történő kis összeg befizetése (6.000 Ft) és máris licitálhatunk.
Nézelődni már regisztráció nélkül is lehet, érdemes a végrehajtási törvényt előbb elolvasni, megismerkedni a jogi kifejezésekkel, az ingatlanhoz jutás teljes folyamatával, kockázatával és csak aztán licitálni!! A rendszerben szerencsére egész jó a kereső, használjuk bátran, rengeteg időt lehet vele megtakarítani, ha már belejövünk a használatába. (Nem hátrány, ha tudjuk, hogy hol és milyen ingatlanokat keresünk. :))
Vannak kockázatok
Sok ügyfelem van, aki már a piaci, tehermentes, tényleg egyszerű jogügylettel megszerezhető lakás vásárlásában is lát kockázatot, nem beszélve a lakás kiadásáról. Kétségtelenül többnyire valós ezeknek a kockázatoknak a léte, azonban én azt szoktam mondani, hogy addig nincs baj, amíg ezek a kockázatok kézben tarthatóak, fel lehet rájuk készülni, és még „b” terv is van. :)
Ismerjük meg az árverés keretében történő ingatlanszerzés kockázatait is, kétségtelenül itt kissé nagyobb a kockázat, de az elérhető nyereség is. A legnagyobb kockázat talán az, hogy többnyire nem jutunk be a lakásba, tehát a környék, a ház és a lakás külső megtekintése alapján kell dönteni.
Mindenképpen azt javaslom, hogy ha nem értik a törvény szövegét, nem látják át a folyamatot, akkor egyedül ne vágjanak bele, kérjenek szakértői segítséget. Továbbá beköltözhető és tehermentes lakásokat, garázst vásároljanak, és ne feledjék: az ingatlan vásárlások általános szabályai itt is érvényesek, tehát például nagyon rossz környéken, nagyon rossz lakást ne vegyenek meg, csak azért, mert nincs licitverseny és olcsó!!! Azt is látnunk kell, hogy a piaci ár 20-40% körül történik a legtöbb árverési ügylet, tehát a kockázatokat mérlegelve azért nem annyira egetverőek a hozamok, sok munkát kell befektetni egy kicsit is jobb eredmény elérése érdekében.
Vegyünk pár példát
Nem szeretném, hogy az írásom túl hosszú legyen, ezért már csak pár érdekesebb példát ragadnék ki az elmúlt időszak árverezései közül:
1.) 9.ker. 34m2, tégla 14 MFt
Ez egy jó helyen lévő földszinti, Haller u-i tégla lakás, ahol a kikiáltási ár 10 MFt volt, a licit 13 MFt-ról indult és három fő vett részt az „árversenyben”. A lakás piaci ára szerintem min. 17-20 MFt körül lehet belső állapottól függően.
2.) 14.ker. 19m2, tégla, 9,1 MFt
M3 bevezető közelében, jó állapotú ház földszinti lakása, nagyon pici, de jó beosztású. A kikiáltási ár 6,7 MFt volt, a licit 8,7 MFt-ről indult és 9,1 MFt-ért szerezte meg a nyertes. A piaci ár itt kb. 10-11 MFt körül lehet, tehát itt már azért a költségeket, illetéket figyelembe véve nincs olyan jelentős nyereség.
3.) 6.ker, 34m2 tégla, 14,5 MFt
Izabella út egyik kevésbé jó állapotú házában, egy szintén földszinti lakásról van szó. A korábbi esetekben a földszintet nem tekintettem jelentős mértékű minőségi kockázatnak, de ennél a háztípusnál ezzel számolni kell. A kikiáltási ár 13,8 MFt volt, a licit 13,2 MFt-ről indult és a nyertes 14,5 MFt-ért vitte el a lakást. Négy fő vett részt a licitben. A piaci ár valahol 16-18 MFt a lakás minőségétől függően.
4.) 4.ker. panel, 37m2, 12,3 MFt
Hogy egy kicsit nagyobb hozam elérésére is mutassak példát: minimális licit mellett vitték el a lakást 12,3 MFt-ért, a kikiáltási ár 12,2 MFt volt. Káposztásmegyeren az ilyen panel lakások piaci ára kb. 15-17 MFt.
5.) 8.ker. Lujza u 25M2, 6,4 MFt
Aki ismeri a Lujza utcát, az tudja, hogy nem lehet valami nagy fogás, komoly érték ebben a lakásban. És mégis. 2,1 MFt-ról indult a licit és komoly harcot követően nyert valaki 6,4 MFt-os licittel. A lakás piaci értéke valahol 8-9 MFt körül lehet, így itt már a bruttó nyereség elérheti a 40%-ot!
És a példákat sorolhatnám, sorra vehetném akár licitálási stratégiánként, befektetési összegenként csoportosítva…
De az 5.kerületben volt árverés, ahol 880 eFt/m2 áron vitték el a lakást nagy licitharcot követően.
A fenti példákat azért választottam ki, mert nem a legnagyobb hozamot mutatják, hanem a határt, ameddig egy kemény licit során a résztvevők hajlandóak elmenni. Természetesen az árverési licit stratégiánkat sok tényező határozhatja meg, a rendelkezésre álló pénz, felújítási megoldások, vállalni szándékozott kockázat szerint többféle stratégia alakítható ki, nem kell okvetlenül a legnagyobb licit harcba beszállni, vannak a fentitől eltérő megoldások is.
Amennyiben érdekli egy árverezési lakás befektetés, akkor kérem, hogy keressen meg és segítek.
dr.Tatár Attila
