Az áremelkedést figyelve egyértelmű, hogy az elmúlt években leginkább Budapesten érte meg befektetési céllal lakást venni. Tették is ezt éveken keresztül nagyon sokan, hiszen az éves forgalom közel felét a befektetői vásárlások tették ki!
Azt, hogy ki melyik kerületben vásárolt lakást, elsősorban a rendelkezésre álló összeg határozta meg. A lenti ábrán azt is megnézhetjük, hogy Budapesten és az ország más településein milyen jelentős mértékben eltérő árak alakultak ki.Az ezt követő ábrán azt is megvizsgálhatjuk, hogy mely kerületben volt az áremelkedés mértéke jelentősebb.
Pár éve még jó ötlet volt a lakásvásárlás, ma már talán túlárazottnak tűnik a fővárosi lakáspiac. Természetesen minden lakás egyedi sztori: jó ár/érték arányban kell megvásárolni és akkor megfelelő ár/érték arányban lehet kiadni. De az „érték” fogalma nagyon sok szempontot takar, kérdezzük csak meg az albérletet keresőket: lokáció, jó közlekedés, jó beosztás, szomszédok, lakás állapota, fekvése, stb.
Lássuk az albérleti árak alakulását:
2012 óta jóval gyorsabban növekedtek a bérleti díjak, mint a nettó bérek. A „bérlés” vagy „hitelből saját lakás” dilemmában is fordult a mérleg nyelve: míg 2005 és 2013 között lényegesen olcsóbb volt bérelni, mint hitelből venni sajátot, addig 2013 óta a bérlet már minimum 20-30%-kal drágább a hiteltörlesztőknél.
A fővárosba látogató turisták száma rendkívül dinamikusan nőtt az elmúlt években. Míg 2014-ben a Budapesten töltött vendégéjszakák száma a KSH szerint 8,2 millió volt, ez 2018-ra – 27%-os növekedéssel – megközelítette a 10,4 milliót. Ez azt jelenti, hogy egy átlagos napon 2018-ban 28.400 turista éjszakázott a fővárosban szemben a 2014-es 22.300-as értékkel.
Csak az AirBnB-n 2014 óta közel 25 ezerrel több férőhelyet hirdettek meg Budapesten, és 2017-re az oldalon keresztül kínált szálláskapacitás meghaladta a 40 ezer ágyat, közel 10 ezer ingatlanban. Összehasonlításul pár viszonyítási pont: Budapesten a piaci alapú (tehát önkormányzati bérleményeket nem tartalmazó) albérleti piac nagyságrendileg 100.000 lakásból állhat; illetve a fővárosban tanuló nappali tagozatos felsőoktatási hallgatók száma mintegy 120 ezer, a vidéki hallgatók száma – akiknek nyári albérlet keresése hagyományosan az állandó bérlakás-piac legnagyobb eseménye – összesen 60-70 ezer körül lehet. Ezekhez képest 10 ezer lakás / 40 ezer férőhely kikerülése a kínálatból jelentős hatású, vagyis az AirBnB elérte azt a nagyságrendet, hogy a vidéki diákok akár felét el lehetne helyezni az oldalukon kínált lakásokban.
Nemzetközi kitekintés
Természetesen mindig nehéz jó nemzetközi összehasonlítást készíteni, mivel a nagyon átlagos számok számos trendet és specialitást eltakarnak, de ennek ellenére is a városok sorrendje, a főbb arányok helyesek lehetnek a lenti ábrákon:
Egy 40m 2 -es lakás ára az átlagos nettó bérhez képest 2018-ban
Budapesten a lakhatás a bérszinthez képest 2018-ra már európai összehasonlításban is drága. Euróban kifejezve a fővárosi ingatlanárak ugyan még mindig jóval a nyugat-európai szintek alatt vannak, de ha az árakat a bérekhez viszonyítjuk, akkor a budapesti lakásárszint már legalább 15-25%-kal haladja meg az osztrák és német városokat, míg Zürich-hel, Brüsszellel vagy Torinóval összehasonlítva a különbség még nagyobb – legalább is a numbeo.com városi megélhetési költségeket összehasonlító adatai alapján.
Budapest alig marad el Nyugat-Európa legdrágább városaitól. Bécshez képest például a jövedelemarányos albérleti költségek nálunk közel 40%-kal drágábbak. Itt megint lehet ugyan mondani, hogy a numbeo.com alulbecsüli a béreket és kissé felül az albérleti árakat, de még ha ezeket korrigáljuk is, a magyar főváros bérleti piaca akkor is jövedelemarányosan drágább, mint az osztráké.
Összefoglalás
A budapesti lakásárak lassan túlárazottá válnak, azonban a külföldi befektetők megjelenése, a vagyonosabb réteg vásárlásai és a növekvő hitelkereslet hatására az árak mérséklődése jócskán kitolódhat. Amikor a gazdaság növekedése stagnálásba vált, akkor még mindig nem jön el az áresés, a lakáspiac is hosszú évekig tud stagnálni a mostani árak környékén.
Aki már rendelkezik befektetési ingatlannal, az a folyamatos bérleti díjnak köszönhetően jól érzi magát, aki most szeretne vásárolni, annak már sokkal több munkát kell befektetnie a keresésbe, hogy jó lehetőséget találjon.
